Möblierung, Index-Limit, Schonfrist-Rettung: Jus­tiz­mi­nis­te­rium plant große Reform im Miet­recht

Möbliert vermieten, befristen, indexieren – wer die Mietpreisbremse umgehen will, findet bislang mehrere rechtlich saubere Wege. Genau an diesen Stellschrauben setzt das Bundesjustizministerium nun an: Ein neuer Gesetzentwurf zum Wohnraummietrecht soll Schlupflöcher schließen, Mieter entlasten und verhindern, dass Zahlungsrückstände gleich zum Wohnungsverlust fähren. Der Entwurf befindet sich derzeit in der Ressortabstimmung. LTO hatte bereits im Dezember über die Pläne berichtet und dazu auch diverse Mietrechtler befragt.

Die schwarz-rote Bundesregierung hatte die 2015 eingeführte Mietpreisbremse zuletzt bis Ende 2029 verlängert. In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Diese Grenze gilt zwar auch für möblierten Wohnraum. Bislang musste der auf die Möblierung entfallende Anteil der Miete jedoch nicht gesondert ausgewiesen werden – und blieb damit häufig im Ungefähren. Ob die Mietpreisbremse eingehalten wurde, ließ sich für Mieter oft nur schwer nachvollziehen. Genau dieses Transparenzdefizit will der Gesetzentwurf nun beseitigen.

Möblierte Wohnungen: Zuschlag mit Obergrenze

Künftig soll § 556d BGB um einen neuen Absatz 1a ergänzt werden. Danach darf möbliertes Wohnen zwar weiterhin teurer sein – aber nicht beliebig. Der Möblierungszuschlag soll sich am Anschaffungswert und am Abnutzungsgrad der Möbel orientieren; für voll ausgestattete Wohnungen zieht der Entwurf eine recht klare Grenze. Mehr als fünf Prozent der Nettokaltmiete gelten danach regelmäßig nicht mehr als angemessen.

Damit diese Grenze nicht nur auf dem Papier steht, wird sie von einer neuen Auskunftspflicht flankiert. Nach dem geplanten § 556g Abs. 1b BGB müssen Vermieter den Möblierungszuschlag künftig bereits vor Vertragsschluss unaufgefordert offenlegen. Bleibt diese Angabe aus, wird die Wohnung für die Frage der zulässigen Miethöhe schlicht als unmöbliert behandelt – ein recht wirkungsvoller Anreiz, die Karten von Beginn an offen zu legen.

Kurzzeitmiete: Ausnahme nur noch bis sechs Monate

Auch bei der Vermietung "zum vorübergehenden Gebrauch" will das Justizministerium nachschärfen. Bislang nahm § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB solche Mietverhältnisse pauschal vom Mieterschutz aus, ohne klar festzulegen, wie lange ein "vorübergehender Gebrauch" dauern darf. Was als Ausnahme gedacht war, wurde so mancherorts zur Regel: Befristete Verträge ersetzten dauerhafte Vermietung – zu deutlich höheren Preisen.

Künftig soll diese Ausnahme enger gefasst werden. Mieterschutzvorschriften – und damit auch die Mietpreisbremse – sollen nur noch in echten Ausnahmefällen außen vor bleiben, nämlich dann, wenn die Wohnung für einen konkreten besonderen Bedarf und für höchstens sechs Monate angemietet wird. Der Ausnahmetatbestand verliert damit an Elastizität und gewinnt an Kontur.

Indexmieten: Deckel in angespannten Märkten

Ein weiterer Schwerpunkt der geplanten Reform betrifft Indexmietverträge. Hier folgt die Miete nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern der allgemeinen Preisentwicklung (§ 557b BGB). Die Mietpreisbremse begrenzt zwar die Ausgangsmiete, ließ spätere Anpassungen bislang aber vollständig im Takt der Inflation mitlaufen. In Zeiten stark steigender Preise machte sich das für viele Mieter deutlich bemerkbar.

Der Gesetzentwurf setzt dem nun eine Grenze. Vorgesehen ist ein neuer § 557b Abs. 4 BGB, nach dem der Teil einer Indexsteigerung außer Betracht bleibt, der innerhalb eines Jahres 3,5 Prozent übersteigt. Allerdings nicht überall: Die Deckelung soll nur in angespannten Wohnungsmärkten gelten, die die Länder per Rechtsverordnung bestimmen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig erklärte, man wolle verhindern, dass Indexmieten einmal im Jahr "durch die Decke schießen".

Schonfristzahlung: Rettung auch bei ordentlicher Kündigung

Besonders weitreichend ist die geplante Änderung beim Kündigungsschutz. Nach geltendem Recht hilft die sogenannte Schonfristzahlung bislang nur bei fristlosen Kündigungen wegen Mietrückständen (§ 543 Abs. 2 Satz 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Sie soll verhindern, dass Mieter ihre Wohnung allein wegen eines kurzfristigen Zahlungsausfalls verlieren.

Gleichzeitig erlaubt das Mietrecht Vermietern, wegen derselben Rückstände auch ordentlich zu kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese Kündigung bleibt nach bisherigem Recht selbst dann wirksam, wenn die Schulden später vollständig beglichen werden. Kündigen Vermieter daher fristlos und vorsorglich auch ordentlich, läuft der Schutz der Schonfrist ins Leere.

Genau hier setzt der Gesetzentwurf an. Er will diesen Wertungswiderspruch beseitigen und die Schonfristregelung einmalig auch auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs erstrecken. Vorgesehen ist dafür ein neuer § 573 Abs. 4 BGB.

Der Gesetzentwurf ist aber kein reines Mieterschutzprogramm. Er enthält auch Regelungen, die Vermietern das Leben leichter machen sollen. Dazu gehört die geplante Anhebung der Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559c BGB von 10.000 auf 20.000 Euro.

Gedacht ist dieses Verfahren als Abkürzung für kleinere Modernisierungen: Statt die Verwendung jeder Schraube einzeln zu erklären, dürfen Vermieter einen Teil der Kosten pauschal abziehen. Weil Bau- und Handwerkskosten zuletzt kräftig gestiegen sind, griff diese Abkürzung aber immer seltener – selbst bei überschaubaren Maßnahmen. Die höhere Grenze soll dafür sorgen, dass das vereinfachte Verfahren wieder das tut, was es soll.

Verband privater Vermieter: "Schlechter Scherz"

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte die Reformvorschläge. DMB-Präsidentin, Melanie Weber-Moritz, sagte jedoch, bei einigen Punkten sollte noch nachgeschärft werden. Sie forderte, Indexmieten bei Neu- und Wiedervermietungen zu verbieten und Mieterhöhungen bei bestehenden Indexmietverträgen per Gesetz auf maximal zwei Prozent pro Jahr zu begrenzen.

Scharfe Kritik kam hingegen von der Eigentümervereinigung Haus und Grund. Ihr Präsident, Kai Warnecke, sagte der Funke-Mediengruppe, die Berechnung des Möblierungszuschlags anhand von Kassenbons sei praxisuntauglich und werde zu viel Streit führen. Der Vorschlag, bei einer vollmöblierten Wohnung einen Aufschlag von pauschal fünf Prozent auf die Nettokaltmiete anzusetzen, wirke aus seiner Sicht "wie ein schlechter Scherz". Die Regelung zur Schonfrist sei für private Vermieter nicht verständlich, weil sie zu kompliziert sei.

Ob der Entwurf in dieser Form Gesetz wird, ist noch offen. Länder und Verbände können noch Stellung nehmen.

Mit Material der dpa