OLG Zweibrücken hält Grundbucheintrag für unbestimmt: Die Dach­ge­schoss­woh­nung, die keine war

Eine Wohnung, die sich auf Erd- und Obergeschoss erstreckt, ist keine "abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss". Ein entsprechend eingetragenes Wohnrecht ist daher zu unbestimmt, weil es nicht den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort entspricht. Das hat das Pfälzische Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken entschieden (Urt. v. 15.01.2026, Az. 4 U 121/23). Die Konsequenz: Weder aus der Vereinbarung des Wohnrechts noch aus dessen Eintragung im Grundbuch lassen sich Rechte ableiten. 

Der Entscheidung liegt ein Streit zwischen Sohn und Vater zugrunde. Dem Vater gehört ein Einfamilienhaus im Landkreis Kaiserslautern und der Sohn wollte die Räumung einer Wohnung im Anwesen erreichen. Er berief sich auf ein Wohnrecht gem. § 1093 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), das seine Eltern im Jahr 1994 zu seinen Gunsten vereinbart hatten. Die Eintragung im Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB) bezeichnete ausdrücklich "die alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss".

Vor dem Landgericht (LG) Kaiserslautern war der Sohn noch erfolgreich (Urt. v. 16.11.2023, Az. 3 O 196/21). Das LG verurteilte den Vater zur Räumung der abgeschlossenen Wohnung in Erd- und Obergeschoss/Dachgeschoss. Dieses Urteil hob das OLG auf und wies die Klage ab.

"Abgeschlossene Wohnung" nicht vorhanden

Ein dingliches Wohnrecht sei nie wirksam bestellt worden, so der 4. Zivilsenat. Der Sohn könne ein Wohnrecht nur dann geltend machen, wenn dies auch hinreichend bezeichnet sei. Ist die Bezeichnung zu ungenau und weicht von der baulichen Situation im Haus ab, sei das Wohnrecht insgesamt nicht wirksam bestellt.

Einen solche Abweichung stellte der Senat hier fest. Denn das Anwesen ist ein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und einem Kellergeschoss mit Einliegerwohnung. In dem konkreten Einfamilienhaus sei eine "abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss" nicht vorhanden. Das Obergeschoss selbst sei nicht abgeschlossen und bilde aufgrund der baulichen Ausgestaltung erst gemeinsam mit dem Erdgeschoss eine Wohneinheit. Die in der Vereinbarung erfolgte Bezeichnung als "Dachgeschoss" umfasse bereits sprachlich nicht die aus Erd- und Obergeschoss bestehende Wohneinheit, so das OLG.

Es kommt nicht auf familieninterne Deutung an

Auch die Zeugenaussage der Mutter vor dem LG half dem Sohn nicht. Diese hatte ausgesagt, dass sich die Bezeichnung "Wohnung im Dachgeschoss" nach ihrem Verständnis auf alles bezogen habe, was zu dem damaligen Zuhause des Sohnes "unter dem Dach" gehört habe. Doch diese Erklärung könne nicht berücksichtigt werden, da ihre Vorstellung bei Vertragsschluss nicht für jedermann ohne Weiteres erkennbar sei, so der Senat. 

Diese Anforderung schließe es aus, nachzuforschen, was die Familie mit der Eintragung bezweckt habe. Das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot erfordere, dass der Gebäudeteil, an dem das Wohnrecht bestellt wird, in der Eintragung detailliert beschrieben werde, § 874 BGB. Anzugeben seien die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss, sodass jeder Dritte ohne Weiteres feststellen könne, welche Räume gemeint seien. Da es daran fehlte, sei ein dingliches Wohnrecht 1994 gar nicht erst wirksam bestellt worden.

Der Senat hat die Revision gegen das Urteil nicht zugelassen.

tap/LTO-Redaktion