OLG zu Minderungsansprüchen: Ein nackter Ver­mieter im Hof ist kein Miet­mangel

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat sich in einer Entscheidung (Urt. v. 18.04.2023, Az. 2 U 43/22) mit zahlreichen, teils angeblichen Mietmängeln in einem gemischt genutzten Haus befasst. Der wegen der nicht vollständig gezahlten Miete klagende Vermieter vermietete an die beklagten Mieter eine Büroetage in einem Gebäude im Frankfurter Westend, welches zum Teil zu reinen Wohnzwecken - unter anderem von dem Vermieter selbst - genutzt wurde.

Nach knapp einjähriger Mietzeit minderten die Mieter die Mietzahlungen aufgrund mehrerer Mängel im Haus (§ 536 BGB). Der Vermieter klagte daraufhin unter anderem auf Begleichung der rückständigen Mieten. Mit Erfolg: Das Landgericht Frankfurt am Main (LG) (Urt. v. 12.04.2022, Az. 2-21 O 135/17) hatte der Klage hinsichtlich der ausstehenden Mieten nach einer aufwändigen Beweisaufnahme bereits überwiegend stattgegeben. Nun hatte auch die dagegen gerichtete Berufung der beklagten Mieter vor dem OLG nur geringfügig Erfolg.

Keine Minderung wegen "Gerümpel" und Küchengeruchs

Die Mieter hatten sich unter anderem über "Gerümpel" im Erdgeschossbereich und unangenehme Küchengerüche beschwert. Die Beeinträchtigungen durch abgestellte Sachen im Flur (Kinderwagen, Schuhe, Ranzen, Tüten oder ähnliches) gingen aber nur in Ausnahmefällen über die Grenzen der Sozialverträglichkeit hinaus und berechtigten daher nicht zur Minderung der Miete, bestätigte das OLG nun die Rechtsauffassung des LG.

Hinsichtlich der Küchengerüche betonte das OLG in seiner Entscheidung: "Vor dem Hintergrund der gemischten Nutzung des Gebäudes ist auch mit sozialadäquaten Verhalten der Mitbewohner zu rechnen. Dazu gehört, dass man sich gelegentlich ein Mittagessen kocht und es gelegentlich auch riecht". Im Rahmen des extra zur Mittagszeit durchgeführten Ortstermins seien im Treppenhaus zudem keine Küchengerüche festgestellt worden. Auch der behauptete "muffige Geruch" sei nicht zu riechen gewesen.

Nacktes Sonnenbaden des Vermieters keine "grob ungehörige Handlung"

Schließlich könne die Miete auch nicht deswegen gemindert werden, weil sich der Vermieter - und das war vor Gericht unstreitig - regelmäßig nackt im Hof sonnt. Dass das ästhetische Empfinden eines anderen dadurch verletzt werde, führe grundsätzlich nicht zu einem Abwehranspruch, sofern sie sich das Verhalten des Vermieters nicht gezielt gegen den anderen richte. Auch liege keine "grob ungehörige Handlung" im Sinne des § 118 OWiG vor. Durch den sich im Hof nackt sonnenden Vermieter werde die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt.

Außerdem sei der Ort, an dem der Mann sich ab und an unbekleidet auf seine Liege legt, von den Räumlichkeiten der Mieter aus nur dann einsehbar, wenn man sich weit aus dem Fenster herausbeugt, so das Gericht. Dies stehe der Annahme einer unzulässigen, gezielt sittenwidrigen Einwirkung auf das Grundstück entgegen.

Die in Berufung gegangenen Mieter hatten vor Gericht außerdem angeführt, dass der Vermieter sich vor seinen Sonnengängen bereits unbekleidet durch das Treppenhaus zum Hof begebe, sodass "ein sich zufällig zu diesem Zeitpunkt auf der Treppe befindlicher Bewohner oder Besucher mit seiner Nacktheit" konfrontiert würde. Dies sei im Rahmen der aufwendigen Beweisaufnahme aber nicht nachgewiesen worden. Der klagende Vermieter habe vielmehr glaubhaft machen können, stets einen Bademantel zu tragen, den er erst unmittelbar vor der Benutzung der Sonnenliege ausziehe.

Letztlich hatten die Mieter nur mit der Beanstandung umfangreicher Bauarbeiten in der Nachbarschaft Erfolg. Die "Ruhe und Gediegenheit" des gehobenen Wohngebiets im Frankfurter Westend sei in Form des Ambientes des Mietortes Bestandteil der vertraglichen Beschaffenheit geworden. Die Lärm- und Staubimmissionen seien nicht ortsüblich und berechtigten daher - anders als die sonstigen angeführten Gründe der Mieter - zur Minderung der Miete.

lmb/LTO-Redaktion