Kritik an Hubigs Plänen zum Mietrecht: "Dop­pelter Sys­tem­bruch" und "mutlos"

Nachdem bereits im Juni dieses Jahres die Regelungen zur Mietpreisbremse bis 2029 verlängert worden waren, plant die Bundesregierung nun weitere Änderungen im Mietrecht. Hierzu hat nun Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) ein Bündel von Maßnahmen vorgelegt, das vor allem den Schutz von Mietern vor steigenden Mieten im Blick hat. Ein entsprechender Gesetzentwurf "Mietrecht II" befindet sich derzeit in der Ressortabstimmung. Wie es aus dem Ministerium heißt, geht dabei um eine neue rechtliche Ausgestaltung in fünf Bereichen.

Zunächst einmal soll es mehr Rechtssicherheit für Mieter in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum geben. Vermieter sollen künftig dazu verpflichtet werden, den Zuschlag, der neben der Grundmiete für die Möbel fällig wird, gesondert auszuweisen. Der Zuschlag müsse sich am Zeitwert der Möbel orientieren und angemessen sein, heißt es seitens des BMJV.  Für voll möblierte Wohnungen soll künftig eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden können. Laut Deutschem Mieterbund (DMB) wird Möblierung systematisch genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen und maximale Renditen zu erzielen.

"Möbelzuschlag verstößt gegen System ortsüblicher Vergleichsmiete"

Mietrechtler und Professor für privates Wirtschaftsrecht an der Berliner Hochschule für Wirtschaft und Recht, Arnold Lehmann-Richter, hält diesen Plan daher zwar für rechtspolitisch verständlich, rechtstechnisch stelle er allerdings einen "doppelten Systembruch" dar. So verstoße die Ermittlung des Möblierungszuschlags nach dem Wert der Möbel gegen das System der ortsüblichen Vergleichsmiete. 

"Denn die Mietpreiskontrolle fragt nicht nach den Anschaffungskosten des Vermieters, sondern zieht die ortsübliche Miete heran. Deshalb werden Zuschläge für ein besonderes Ausstattungsmerkmal, etwa für einen Balkon, auch nicht nach dessen Herstellungskosten ermittelt", erläutert Lehmann-Richter gegenüber LTO. Mit dem Zuschlag von fünf Prozent für vollmöblierte Wohnungen werde ebenfalls der Maßstab der ortsüblichen Miete missachtet und stattdessen ein gesetzlicher Mietpreis eingeführt, gibt er zu Bedenken.

Stattdessen schlägt Lehmann-Richter vor, das Problem, dass man voll möblierte Wohnungen häufig gar nicht ohne die Möbel anmieten kann, so anzugehen, wie es der Gesetzgeber in den 50er-Jahren gelöst hatte. Damals existierte ein Möbelkündigungsrecht des Mieters nach § 24a des Mieterschutzgesetzes von 1953. "Das ist ein besseres Konzept als das hier vorgeschlagene, wenn es auch dem heutigen Gesetzgeber darum gehen sollte, den Mieter vor einer aufgezwungenen Möblierung zu schützen", meint Lehmann-Richter.

DAV: “Indexmieten-Deckelung weder notwendig noch sinnvoll”

Begrenzt werden nach dem Willen der Justizministerin künftig auch die Höhe sogenannter Indexmieten, die sich an der Inflationsrate orientieren (§ 557b Bürgerliches Gesetzbuch). Mietsteigerungen sollen künftig maximal auf 3,5 Prozent pro Jahr gedeckelt werden. Als Begründung hatte Hubig in einem Interview am Wochenende den Preisanstieg seit Beginn des russischen Angriffs auf die Ukraine genannt. Damals seien die Indexmieten, die sich an der Inflationsrate orientieren, rasant gestiegen. "Mieterhöhungen von jährlich sechs bis sieben Prozent oder sogar noch mehr sind auf Dauer aber kaum zu stemmen", sagte die Ministerin.

Indes: Ob Hubig mit dieser Änderung viel bewirken wird, ist fraglich. Zum einen hat sich die Inflation ohnehin wieder auf knapp über zwei Prozentpunkte eingependelt, zum anderen stellen laut Angaben des Instituts der Deutschen Wirtschaft  (IW) Indexmieten mit bislang lediglich 2,6 Prozent aller Mietverhältnisse eine Randerscheinung am deutschen Wohnungsmarkt dar. Etwas häufiger kommen sie nur in den sieben bevölkerungsreichsten Großstädten (Top-7-Städte) mit 4,1 Prozent vor. 

Gerne genutzt wird die Indexmiete außerdem für Neubauten beziehungsweise in jungen Gebäuden mit Baujahr ab 2014, die aktuell von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Der Anteil liegt hier bundesweit bei 9,0 Prozent und in den TOP-7-Städten bei 18,8 Prozent. Laut IW lässt sich die höhere Verbreitung von Index- und Staffelmieten im Neubau damit erklären, dass dort vorerst keine Modernisierungen erforderlich sind, deren Kosten bei Indexmietverträgen nicht auf die Mieter umgelegt werden könnten.

Der Deutsche Anwaltverein (DAV) hält jedenfalls auf Anfrage von LTO eine Deckelung von Indexmieten auf 3,5 Prozent weder für notwendig noch für sinnvoll, um Mieter zu schützen. "Die Regelungen über die Mietpreisbremse (§§ 556 d ff), also die maximale Miete bei Mietbeginn, gelten auch bei Abschluss indexierter Mietverträge (§ 557 b As. 4 BGB)", erläutert Rechtsanwältin Dr. Ira Hörndler aus dem DAV-Ausschuss Miet- und Wohnrecht. Während des Mietverhältnisses sei eine Mieterhöhung anhand der durch Mietspiegel festzustellenden ortsüblichen Vergleichsmiete unzulässig und eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nur sehr eingeschränkt möglich (§ 557 Abs. 2 BGB). 

Kurzmiete: "Gesetzliche Regelung ersatzlos streichen"

Als weitere Maßnahme sieht der Entwurf aus dem BMJV eine Begrenzung für Kurzzeitmietverträge vor. Derzeit können diese immer wieder verlängert werden, ohne dass für sie nach § 549 Abs.2 Nr. 1 BGB die Mietpreisbremse gilt. Hier sieht Hubigs Entwurf nun vor, Kurzzeitvermietungen auf maximal sechs Monate zu begrenzen. Außerdem soll der Abschluss eines Kurzzeitmietvertrags nur möglich sein, wenn dafür in der Person des Mieters "ein besonderer Anlass" vorliegt.

Mietrechtler Lehmann-Richter kritisiert diesen Vorschlag als "mutlos", da er im Prinzip nur die Rechtsprechung zu § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB kodifiziere. Mutiger wäre es nach seiner Meinung, § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB ersatzlos zu streichen. "Denn der Mieterschutz ist nicht davon abhängig, ob ein Mieter für kurze oder lange Zeit eine Wohnung benötigt. Warum sollte etwa jemand, der für sechs Monate für einen Arbeitsaufenthalt in eine Stadt zieht, keinen Preisschutz benötigen oder durch die – nach dem Konzept wohl zwingend erforderliche – Befristung auf sein Kündigungsrecht verzichten müssen?"

Zugunsten von Vermietern: Entwurf reagiert auf gestiegene Baukosten

Erleichterungen geben soll es auch für Mieter, denen der Mietvertrag wegen Mietrückständen gekündigt wurde. Sie sollen eine Schonfrist und eine ordentliche Kündigung einmalig beseitigen können, indem sie die Zahlung nachholen und ausstehende Beträge bezahlen. Für Lehmann-Richter ist diese Regelung "in der Sache mehr als überfällig". Allerdings sei die Einschränkung auf eine einmalige Heilungsmöglichkeit das Ergebnis eines politischen Kompromisses, der das Mietrecht weiter verkomplizieren wird.

Beim Thema Kleinmodernisierungen plant die Bundesregierung angesichts gestiegener Baukosten auch eine Stärkung der Vermieter: So soll die Wertgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen nach dem vereinfachten Verfahren in § 559c Abs.1 S.1 von 10.000 Euro auf 20.000 Euro angehoben werden. Das heißt: Die Miete kann bei Modernisierungen bis 20.000 Euro vergleichsweise einfach erhöht werden.

Mieterbund sieht "wichtigen Schritt in die richtige Richtung"

Der Deutsche Mieterbund (DMB) bewertete die Vorschläge Hubigs am Montag grundsätzlich als wichtigen Schritt in die richtige Richtung: "Es ist allerhöchste Zeit für eine Mietrechtsreform, wie sie die Bundesjustizministerin plant. Ihre Pläne zur besseren Regulierung von Indexmieten, Kurzzeitvermietung, möbliertem Wohnen und der Heilung der Schonfristzahlung bei Zahlungsverzug der Miete sind absolut begrüßenswert und notwendig", erklärte die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Dr. Melanie Weber-Moritz. 

"Gerade angesichts explodierender Neuvermietungsmieten ist politisches Handeln unausweichlich." Die Möglichkeit etwa, eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen durch Nachzahlung abzuwenden, sei sozial gerecht und entspreche einer langjährigen Forderung des DMB.

Allerdings kritisierte auch der Mieterbund, dass Hubig an einigen Stellen ihres Entwurfs zu mutlos agiere, etwa bei den Indexmieten: Die Deckelung bei 3,5 Prozent sei "noch zu hoch" und würde in Zeiten hoher Inflation Mieterinnen und Mieter mit Indexmietverträgen doppelt belasten. "Darüber hinaus sollten Indexmietverträge bei Neu- und Wiedervermietungen gesetzlich ausgeschlossen werden", fordert Weber-Moritz.

Ebenso als "zu hoch" bewertete der DMB die geplante Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete für voll möblierte Wohnungen. Damit werde die Preisspirale weiter angetrieben. "Wir brauchen verbindliche und niedrige Obergrenzen, damit die Preistreiberei durch die möblierte Vermietung endlich wirksam gestoppt wird".

Hubig will ihr Mietrecht-II-Paket spätestens Anfang 2027 in Kraft treten lassen.