BGH zur Mietminderung: Irrtum über Mangel kann zur fristlosen Kündigung führen
Einem Mieter kann wegen eines Mietrückstands fristlos gekündigt werden, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet. Für eine Privilegierung des Mieters besteht aufgrund seiner fehlerhaften Einschätzung der Mangelursache kein Anlass. Das hat der BGH mit Urteil von Mittwoch entschieden.
Der Mieter hat die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Hierfür gelte der allgemeine Sorgfaltsmaßstab. Eine mildere Haftung sei bei einer fehlerhaften Einschätzung der Mangelursache ausgeschlossen, so der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in seinem Urteil vom 11. Juli 2012 (VIII ZR 138/11). Bei Zweifeln könne der Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.
Damit hatte die Revision von Vermietern Erfolg, die nach einer Mietminderung das Mietverhältnis fristlos kündigten. Diese hatten den Vermietern zuvor mitgeteilt, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilden würde und die Miete um 20 Prozent gekürzt. Mit ihrer Klage haben die Vermieter Zahlung des Mietrückstands nebst Zinsen sowie die Räumung des Hauses verlangt.
Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens einen zur Minderung berechtigenden Mangel verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage hinsichtlich der Räumung abgewiesen. Bei der Begründung hat es darauf abgestellt, dass die Beklagten kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete treffe und sie sämtliche Rückstände im Februar 2011 ausgeglichen hätten.
Nach Auffassung des BGH kann der Zahlungsverzug im vorliegenden Fall nicht wegen fehlenden Verschuldens der Mieter verneint werden. Ihnen musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren.
plö/LTO-Redaktion
