Umsonst vermittelt: BGH stärkt Ver­brau­cher­rechte beim Immo­bi­li­en­kauf

Wer eine Immobilie erwirbt, muss nicht nur den Kaufpreis zahlen, sondern oft auch eine beachtliche Maklercourtage. Lange war es gängige Praxis, dass der Käufer diese Kosten allein tragen musste, egal ob er gewerblich oder privat kaufte. Dies wollte der Gesetzgeber 2020 mit der Einführung der §§ 656b ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ändern. Seitdem gilt: Erwirbt ein Verbraucher eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, darf die Provision nicht einseitig auf ihn abgewälzt, sondern muss hälftig geteilt werden. Dieser sogenannte Halbteilungsgrundsatz soll dem ungleichen Kräfteverhältnis zwischen Verbrauchern und Unternehmen entgegenwirken, bei dem es häufig vorkam, dass die Maklergebühren den privaten Käufern aufgebürdet wurden.

Doch trotz der klaren Regelung gibt es immer wieder Versuche, das Gesetz zu umgehen – mal offensichtlicher, mal subtiler. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in zwei Urteilen deutlich gemacht: Solche Tricksereien haben vor Gericht keinen Bestand – und gehen auf Kosten der Makler.

In einem der Fälle verklagte eine Maklerin ein Paar, das mit ihrer Hilfe ein Haus gekauft hatte. Sie hatte sowohl mit den Käufern als auch mit der Ehefrau des Verkäufers Provisionen vereinbart, die sich jedoch in ihrer Höhe unterschieden. § 656c Abs. 1 S. 1 BGB ist hier eigentlich eindeutig: Wenn der Makler von beiden Parteien eines Kaufvertrags für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus eine Provision erhält, muss diese gleich hoch sein. Andernfalls ist der Vertrag nichtig.

Was ist ein Einfamilienhaus?

Aus zwei Gründen lag aber trotzdem kein klarer Fall vor, weshalb die Sache zum BGH ging. Erstens hatte nicht der Verkäufer selbst, sondern dessen Ehefrau die Maklerin beauftragt, sodass § 656c BGB von seinem Wortlaut her ("Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags … einen Maklerlohn versprechen") nicht eingreift. Zweitens gehörte zu dem Haus auch ein Büroanbau mit Garage. Die Maklerin argumentierte vor Gericht, dass es sich aufgrund der gewerblichen Nutzung nicht um ein reines Einfamilienhaus handele – das ist aber eine zentrale Voraussetzung von § 656c.

Der BGH wies aber, wie die Vorinstanzen, beide Einwände gegen die Anwendbarkeit von § 656c und damit auch die Klage der Maklerin zurück (Urt. v. 06.03.2025, Az. I ZR 32/24). Weder führe der Büroanbau dazu, dass das Einfamilienhaus seinen primären Wohnzweck verliere, noch sei es schädlich, dass die Ehefrau die Maklerin beauftragt hatte. 

Ein Einfamilienhaus im rechtlichen Sinne sei laut BGH gegeben, wenn der Kauf erkennbar den Wohnbedürfnissen der Mitglieder eines einzigen Haushalts dient. Auch wenn im Haus beispielsweise eine Einliegerwohnung oder eine gewerbliche Nutzungsmöglichkeit vorhanden ist, ändere das nichts an seiner Einstufung als Einfamilienhaus, sofern diese Nutzung nur eine untergeordnete Rolle spielt. Im vorliegenden Fall machte der Bürobereich etwa ein Fünftel der Gesamtfläche aus.

Analogie im Namen des Verbraucherschutzes

"Die Entscheidung des BGH schafft nun Klarheit, dass es bei der Einordnung des zu beurteilenden Objekts auf den Gesamteindruck ankommt", kommentiert Christian Osthus, Geschäftsführer des Immobilienverbands Deutschland, die Entscheidung. "Indirekt widerspricht der BGH damit auch der noch von einigen vertretenen Auffassung, dass es auf die beabsichtigte Nutzung ankommt."

Dass die Ehefrau des Verkäufers den Maklervertrag abgeschlossen hatte, ändert laut dem BGH ebenfalls nichts an der Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes. Dass der Wortlaut von § 656c BGB nicht ganz passt, überwand der I. Senat mit einer entsprechenden Anwendung der Norm, die wegen des verbraucherschützenden Zwecks geboten sei.

"Der Zweck des § 656c BGB, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden, ist unabhängig davon berührt, ob der Maklervertrag mit einer Kaufvertragspartei oder einem Dritten geschlossen wird", heißt es zur Begründung in einer Mitteilung des BGH. Dass der Gesetzgeber diesen Vertragsschluss durch Dritte 2020 nicht geregelt hat, bewertet der I. Zivilsenat als planwidrige Regelungslücke.

Die Rechtsfolge bestimmt § 656c Abs. 2 BGB: Eine Vereinbarung, die gegen den Halbteilungsgrundsatz verstößt, ist nichtig. Damit geht der Verstoß auf Kosten der Maklerin, sie hat keinen Anspruch gegen den Käufer.

Keine Abwälzung der Kosten auf Gegenseite

In einem zweiten Verfahren entschied der BGH am Donnerstag ebenfalls zugunsten der privaten Hauskäufer und zulasten des Maklerunternehmens (Urteil v. 06.03.2025, Az. I ZR 25/24). Hier ging es nicht um den in § 656c BGB geregelten Fall der Maklerbeauftragung durch beide Kaufvertragspartien, sondern um den in § 656d BGB normierten Fall der einseitigen Beauftragung – hier: durch die Verkäuferin.

Durch die Vermittlung des Kaufvertrags mit den Käufern entstand dem Maklerunternehmen ein Lohnanspruch in Höhe von 25.000 Euro. Der Anspruch richtete sich gegen die Verkäuferin – diese hatte das Unternehmen ja beauftragt. Zur Abwicklung wurde aber ein komplexes Konstrukt gewählt: Die 25.000 Euro an das Maklerunternehmen sollte nicht die Verkäuferin bezahlen, sondern die Käufer. Im Gegenzug vereinbarten die Parteien eine Reduzierung des Kaufpreises der Immobilie in gleicher Höhe. 

Die Käufer zahlten die Provision zunächst an das Maklerunternehmen, forderten sie aber später zurück – wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz gemäß § 656d Abs. 1 S. 1 BGB. Demnach darf die Partei des Kaufvertrags, die einen Makler beauftragt, die Maklerkosten nicht durch Vereinbarung einseitig auf die andere Partei abwälzen. Vielmehr ist eine Abwälzung nur so weit zulässig, dass am Ende Verkäufer und Käufer gleich viel bezahlen. Anders gesprochen: Wer den Makler beauftragt, muss ihn mindestens zur Hälfte bezahlen. Eine Vereinbarung wie hier, durch die die Käuferseite mit den Maklerkosten allein belastet wird, ist demnach nichtig.

Im Ganzen nichtig

Der Rechtsstreit drehte sich weniger um die Voraussetzungen der Vorschrift, die eindeutig einschlägig war, sondern um die Rechtsfolgen: Während das Landgericht Bonn der Rückzahlungsklage in vollem Umfang stattgegeben hatte, hatte das Oberlandesgericht Köln die Vereinbarung zwischen den Parteien auf das nach § 656d BGB zulässige Maß – nämlich 50:50 – zu reduzieren. Deshalb hatte es auch den Rückzahlungsanspruch der Kläger gegenüber dem Maklerunternehmen nur in Höhe der Hälfte der Provision, also 12.500 Euro, angenommen.

Der BGH jedoch urteilte auch hier in vollem Umfang zugunsten der privaten Käufer. § 656d BGB mache selbst deutlich, dass eine Vereinbarung, die die Maklerkosten der nicht am Maklervertrag beteiligten Kaufvertragspartei zu mehr als 50 Prozent aufbürdet, unwirksam sei. Und zwar vollständig: "Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt", hieß es in einer BGH-Mitteilung. Damit sei die Provisionszahlung der Käufer an das Maklerunternehmen in Höhe der vollen 25.000 Euro rechtsgrundlos, sodass sie das Geld nach § 812 Abs. 1 BGB zurückverlangen können.

Mit den beiden Urteilen stärkt der BGH den Verbraucherschutz bei vermakelten Immobilienkäufen. Missachtungen und Umgehungen des Halbteilungsgrundsatzes schob er einen Riegel vor. "Die Entscheidung des BGH zeigt, wie wichtig es ist, die provisionsrechtlichen Vorgaben ernst zu nehmen", sagt Rechtsanwalt Tim Wistokat gegenüber LTO. Wer sich darüber hinwegsetzte, riskiere nicht nur die Nichtigkeit der Vereinbarungen, sondern auch die komplette Provisionszahlung.

xp/LTO-Redaktion