BGH zum Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz: Auch Makler haften für Dis­kri­mi­nie­rung bei der Woh­nungs­suche

Eine Wohnung war frei, Besichtigungstermine wurden verteilt – nur nicht an Humaira Waseem. Erst als sie sich unter deutschem Namen meldete und sich etwa als Frau "Schneider" ausgab, kam es zu einer Einladung. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt: Wird eine Mietinteressentin wegen ihrer ethnischen Herkunft benachteiligt, haftet auch der eingeschaltete Makler auf Entschädigung (Urt. v. 29.01.2026, Az. I ZR 129/25).

Das Urteil beantwortet eine bislang juristisch ungeklärte Frage: Nicht nur Vermieter, sondern auch Makler müssen sich an die Diskriminierungsverbote des AGG halten.

Eine Wohnung, zwei Realitäten

Die Geschichte beginnt im Herbst 2022 bei der Wohnungssuche einer Familie im hessischen Groß-Gerau. Waseem bewarb sich über das Online-Formular eines Maklers auf eine Dreizimmerwohnung – unter ihrem echten, pakistanischen Namen. Die Antwort folgte prompt: Für die Wohnung gebe es keine freien Besichtigungstermine mehr.

Daraufhin ließ Waseem weitere Anfragen stellen, teils unter anderen ausländisch klingenden Namen, teils unter typisch deutschen Namen wie "Schneider", "Schmidt" oder "Spieß". Angaben zu Einkommen, Beruf und Haushaltsgröße waren jeweils identisch.

Das Ergebnis fiel auffällig einseitig aus: Während Anfragen mit ausländisch klingenden Namen Absagen erhielten, wurden ihr nach Bewerbungen unter deutschem Namen kurzfristig Besichtigungstermine angeboten. Für Waseem lag damit nahe, dass nicht fehlende Termine das Problem waren, sondern ihr echter Name. Sie klagte deshalb auf Entschädigung nach dem AGG gegen den Makler.

In erster Instanz scheiterte sie damit noch vor dem Amtsgericht (AG) Groß-Gerau. Das Landgericht (LG) Darmstadt bewertete die Situation später anders: Wenn identische Anfragen allein wegen des Namens unterschiedlich behandelt werden, spreche wenig für Zufall und viel für Diskriminierung. Es sprach Waseem eine Entschädigung von 3.000 Euro zu.

Der beklagte Makler wollte das nicht akzeptieren und zog vor den BGH. Dort blieb seine Revision jedoch ohne Erfolg.

Wer haftet: Vermieter, Makler oder beide?

Dass Benachteiligungen wegen der ethnischen Herkunft verboten sind, steht im AGG ziemlich unmissverständlich: Ziel des Gesetzes ist es, solche Benachteiligungen zu verhindern oder zu beseitigen (§ 1 AGG). Und es geht dabei nicht nur – wie häufig diskutiert – um Arbeitsverhältnisse, sondern ausdrücklich auch um den Zugang zu Gütern und Dienstleistungen, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen, einschließlich Wohnraum (§ 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG).

Man habe es hier mit einem "klaren Fall von Diskriminierung" zu tun, sagte der Vorsitzende Richter des ersten Zivilsenats, Thomas Koch, bei der Verkündung des Urteils am Donnerstag. 

Der Streit im Fall Waseem drehte sich also nicht darum, ob überhaupt eine Benachteiligung vorlag. Der eigentliche Knackpunkt lag an anderer Stelle: Kann eine benachteiligte Wohnungssuchende ihren Anspruch überhaupt gegen den Makler richten – oder nur gegen den Vermieter?

Denn der Mietvertrag kommt, wenn er unterschrieben wird, ausschließlich zwischen Vermieter und Mieter zustande. Der Makler ist meist lediglich Vermittler im Auftrag des Vermieters. Zwischen ihm und den Wohnungssuchenden besteht regelmäßig gar kein eigener Vertrag. Genau daraus hatten einige Gerichte, so auch das AG Groß-Gerau, bislang gefolgert: Wer nicht selbst Vertragspartner wird, könne auch nicht nach dem AGG haften. 

AGG greift – und zwar auch beim Makler

Der BGH erteilte dieser Ansicht nun eine Absage. Er ordnet die öffentlich abrufbaren Wohnungsangebote des Maklers dem Anwendungsbereich des AGG zu – konkret dem zivilrechtlichen Benachteiligungsverbot bei Massengeschäften und öffentlich angebotenen Leistungen (§ 19 Abs. 2 AGG i.V.m. § 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG). Und er sagt: Wer als Makler die Auswahl potenzieller Mieter mitsteuert und damit über den Zugang zur Besichtigung entscheidet, ist selbst Adressat des Benachteiligungsverbots (§ 19 Abs. 2 AGG). 

Das entspricht laut dem Senat dem Wortlaut und der Systematik, vor allem aber dem Ziel des AGG, Diskriminierung wirksam zu verhindern. Dass daneben auch der Vermieter für das Maklerverhalten einstehen muss, schließt die Eigenhaftung des Maklers nicht aus.

Die Folge ist dann recht geradeaus: Verstößt der Makler gegen das Benachteiligungsverbot, schuldet er Schadensersatz – auch für immaterielle Schäden, also für die Kränkung und Herabsetzung, die in der Diskriminierung liegt (§ 21 Abs. 2 S. 1 und 2 AGG). Genau darum ging es Waseem.

Indizien reichen, Testings sind kein rechtsmissbräuchlicher Trick

Außerdem hat sich der BGH erstmals dazu geäußert, welchen Beweiswert solche Testanfragen wie die von Waseem haben: Sie können grundsätzlich als Beweismittel dienen – jedenfalls dann, wenn sie nicht rechtsmissbräuchlich eingesetzt werden.

Der Makler hatte sich damit zu verteidigen versucht, dass zu den jeweiligen Zeitpunkten schlicht keine freien Besichtigungstermine zur Verfügung gestanden hätten. Mal seien noch Handwerker in der Wohnung gewesen, mal hätten Schlüssel gefehlt, mal seien Termine erst kurzfristig frei geworden. Schon das LG Darmstadt überzeugte das aber nicht: Selbst wenn einzelne Gründe zuträfen, erkläre das nicht, warum Waseems Anfragen unter deutschen Namen stets erfolgreich waren, während Anfragen unter ihrem ausländischen Namen stets scheiterten.

Der BGH ließ diese Bewertung des LG nun bestehen. Anhaltspunkte dafür, dass Waseem die Anfragen nur gestellt habe, um später Ansprüche geltend zu machen, sah auch der Karlsruher Gerichtshof nicht. Sie habe ernsthaft eine Wohnung gesucht. Vergleichsanfragen unter anderen Namen oder über Bekannte seien daher kein Rechtsmissbrauch, sondern ein zulässiger Weg, eine mögliche Benachteiligung sichtbar zu machen.

"Wohnen darf nicht von Vorurteilen abhängen"

Der Deutsche Mieterbund wertet die Karlsruher Entscheidung als klares Zeichen gegen Benachteiligung bei der Wohnungssuche. "Das Urteil macht unmissverständlich klar, dass Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt keinen Platz hat", sagt seine Präsidentin Melanie Weber-Moritz. "Herkunft oder Name dürfen bei der Wohnungsvergabe keine Rolle spielen. Wohnen ist ein Grundrecht und darf nicht von Vorurteilen abhängen." 

Für die in Deutschland geborene und in Groß-Gerau wohnende Waseem war es ein emotionales Verfahren. "Dieses Land ist meine Heimat, ich kenne kein anderes", sagt Waseem. Auch ihre beiden Kinder seien hier geboren. Umso verletzender sei es gewesen, zu erleben, dass ihr Name ausreichte, um anders behandelt zu werden, noch bevor man sie überhaupt kennengelernt habe.

Mit der Klage habe sie zeigen wollen, dass es sich nicht bloß um eine unangenehme Erfahrung handele, sondern um einen klaren Verstoß gegen die Werte, die das Recht schützen solle. Nach dem Urteil zeigt sich Waseem erleichtert. Ihr Fall zeige, dass es sich lohne, sich gegen Benachteiligung zu wehren.

Am Ende bleibt es also bei dem, was das LG Waseem zugesprochen hatte: 3.000 Euro Entschädigung als Ausgleich für den immateriellen Schaden (§ 21 Abs. 2 AGG) – plus Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten.

Mit Material von dpa