Gebäudemodernisierungsgesetz: Koa­li­tion ver­stän­digt sich auf Kos­ten­b­remse für Mieter

Die schwarz-rote Koalition hat sich in bei der geplanten Reform des "Heizungsgesetzes", das eigentlich Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) heißt, auf Eckpunkte für eine Kostenbremse für Mieter geeinigt. Demnach sollen Kostenrisiken zwischen Mietern und Vermietern künftig hälftig aufgeteilt werden.

Nach den Reformplänen sollen Eigentümer von Immobilien weiterhin Öl- und Gasheizungen in ihre Wohnhäuser einbauen dürfen. Die seinerzeit noch im Habeck-Gesetz enthaltene pauschale Pflicht, dass jede neu eingebaute Heizung mit 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden muss, entfällt.

Die Einigung zwischen Union und SPD sieht vor, dass Vermieter, die eine neue fossile Heizung einbauen, sich – anders als ursprünglich noch von Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) favorisiert – an den laufenden Heizkosten beteiligen und die Hälfte der Netzentgelte, des CO₂-Preises und der Kosten für biogene Kraftstoffe tragen müssen.

"Biotreppe" ab Januar 2029

Für neu eingebaute Heizungsanlagen soll nach den Plänen der Koalition ab dem 01. Januar 2029 eine gesetzlich vorgeschriebene vierstufige "Biotreppe" gelten. Heißt: Die Anlagen müssen ab diesem Zeitpunkt mit einem wachsenden Anteil klimafreundlicher Kraftstoffe betrieben werden. Das können Biomethan oder synthetische Kraftstoffe sein, die aus unterschiedlichen Ausgangsstoffen hergestellt werden können. Geplant ist diese "Treppe" mit vier Stufen bis 2040. Für die Stufen 1, 2 und 3 teilen sich Mieter und Vermieter hälftig den für diese biogenen Brennstoffe anfallenden Preisbestandteil. "Die Regelung wird nun in Gesetzesform gebracht", so eine Sprecherin des Bundesbauministeriums. 

Zuständig für den Mieterschutz und die konkrete Ausarbeitung der entsprechenden Regelungen ist in erster Linie das für das Mietrecht federführende Ministerium von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD). 

Hubig hatte, wie andere SPD-Politiker auch, zur Bedingung gemacht, dass sie das Vorhaben nur mittragen würden, wenn das neue Heizgesetz Mieter vor hohen Kosten schützt. Heizen dürfe "für Mieter nicht zur Kostenfalle werden", so Hubig. Gegenüber LTO kündigte sie bereits im März Regelungen an, die verhindern sollen, dass die hohen Kosten für fossile Energien auf die Mieter umgelegt werden.

Das scheint nun mit einer jeweils hälftigen Kostenteilung zumindest teilweise gelungen. Die konkrete Umsetzung der neuen mietrechtlichen Vorschriften soll nach dem LTO vorliegenden Ergebnispapier in einem Gesetz erfolgen, dessen Name bald geändert werden soll: Derzeit trägt es noch die sperrige Bezeichnung "Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz" (CO₂KostAufG).

Präzise Regelungen erst im parlamentarischen Verfahren

Wird in einem bestehenden Wohngebäude eine Heizungsanlage ausgetauscht, die dann mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird, soll mit Blick auf Mietverhältnisse Folgendes gelten:

Für die Stufen 1, 2 und 3 der in § 43 GModG-E geregelten "Biotreppe" teilen sich Mieter und Vermieter jeweils hälftig die Kosten für die biogenen Brennstoffe. In diesem Punkt soll es präzise Regelungen geben: "Um den Anteil der biogenen Brennstoffe korrekt zu bemessen, bedarf es einer verlässlichen Informationspflicht der Lieferanten gegenüber den Kunden. Hintergrund ist, dass die biogenen Brennstoffe nicht 'quersubventioniert' werden sollen, damit der vom Vermieter zu tragende Anteil nicht 'kleingerechnet' wird", heißt es in dem Papier. Das Wirtschaftsministerium werde im Rahmen des parlamentarischen Verfahrens einen Vorschlag zur genauen Ausgestaltung der Regelung machen.

Bereits ab dem 01. Januar 2028 sollen die anfallenden Kohlendioxidkosten sowie Gasnetzentgelte zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Insgesamt sollen die Regelungen zur Kostenaufteilung im Jahr 2036 "hinsichtlich ihrer Verteilungswirkung" evaluiert werden.

Keine Kostenaufteilung bei Bauanträgen vor Kabinettsbeschluss

Ferner haben sich Bau-, Wirtschafts- und Justizministerium darauf verständigt, dass Mieter von Wohnungen in Nicht-Wohngebäuden auf vergleichbarem Niveau geschützt werden sollen. "Wir werden im parlamentarischen Verfahren eine pragmatische Regelung ausarbeiten, die die unterschiedlichen Gegebenheiten bei Nicht-Wohngebäuden berücksichtigt und eine umsetzbare Abgrenzung zwischen Brennstoffverbrauch zu Wohnzwecken und gewerblichen Zwecken wahrt."

Für neu zu errichtende Wohnungen, "für die eine Bauantragsstellung vor dem Kabinettstermin erfolgte", gelte allerdings Bestandsschutz, sie seien von der neuen Kostenaufteilung nicht betroffen. Mit "Kabinettstermin" ist der Termin gemeint, in dem das neue GModG im Bundeskabinett beschlossen wird.

Schließlich verständigte man sich darauf, dass selbstversorgende Mieter (Einfamilienhäuser, Gasetagenheizungen) in Höhe der Kostentragungspflichten des Vermieters einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter bekommen sollen. Außerdem werde im parlamentarischen Verfahren eine Härtefallklausel für unmodernisierte Gebäude mit im Ortsvergleich niedrigen Mieten ausgearbeitet.

Hubig und Reiche zufrieden

Die beteiligten Regierungsmitglieder zeigten sich mit dem Erreichten am Donnerstag zufrieden: "Wir haben in der Koalition eine wichtige Einigung erzielt, um Mieterinnen und Mieter vor hohen Heizkosten zu schützen. Das ist eine gute Nachricht für Millionen Mieterinnen und Mieter in unserem Land", erklärte Bundesjustizministerin Hubig. Vermieter hätten zwar fortan Wahlfreiheit, wenn es um den Einbau einer neuen Heizung gehe. "Diese Wahlfreiheit wird aber nicht zulasten von Mieterinnen und Mietern gehen." 

Auch Wirtschaftsministerin Katherina Reiche lobte das Ergebnis: "Mit der Einigung beim Mieterschutz ist das letzte Puzzlestück gesetzt – der Weg für das Gebäudemodernisierungsgesetz ist frei." Im Zentrum stehe Technologieoffenheit im Heizungskeller ohne neue Verbote. Das Gesetz müsse jetzt zügig beschlossen werden, so Reiche. "Die Menschen erwarten zu Recht, dass wir liefern."

Grüne: "Klassisches Fehlanreizsystem"

Während die Koalitionäre zufrieden sind, äußern Oppositionspolitiker gegenüber LTO heftige Kritik an den geplanten Neuregelungen. 

Die fachlich zuständige Linken-Bundestagsabgeordnete Violetta Bock teilte mit: "Die jetzt erzielte Einigung ist ein halbgares Trostpflaster für Mieterinnen und Mieter, die weiterhin als die großen Verlierer aus dem Heizungsstreit der Koalition herausgehen." Bereits heute, so die Abgeordnete, sei das Heizen mit Öl und Gas die teuerste Wärmeversorgung, Tendenz steigend. "Eine ernstzunehmende Mieterschutzlösung muss darin bestehen, diese Heizoptionen zu beenden, nicht durch intransparente Bio-Beimischung die Kosten weiter in die Höhe zu treiben."

Ähnliche Kritik an den Eckpunkten kam auch von den Grünen: Die geplante hälftige Aufteilung von CO₂-Kosten möge zwar auf den ersten Blick ausgewogen wirken. Der wahre Kostentreiber seien aber die Energiekosten selbst, erklärte Till Steffen, Sprecher für Verbraucherschutzpolitik in der grünen Bundestagsfraktion. Die von der Koalition präsentierte Lösung schaffe zudem ein "klassisches Fehlanreizsystem", kritisierte der ehemalige Hamburger Justizsenator. "Diejenigen, die über die Heizung entscheiden – die Vermieter:innen –, tragen weiterhin nicht die volle wirtschaftliche Verantwortung." Wer die Investitionsentscheidung treffe, könne die laufenden Kosten weiterhin zu großen Teilen auf die Mieter abwälzen.

Mieterbund lobt, Eigentümerverband zürnt

Lob bekam die Koalition unterdessen von der Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz: Die hälftige Teilung der CO₂-Kosten, der Gasnetzentgelte und der biogenen Anteile zwischen Mieter und Vermieter sei ein wichtiger Schritt hin zu mehr Fairness, sagte sie.

Weber-Moritz bedauerte jedoch, dass sich die Union geweigert habe, weitergehende, die Mieter noch stärker entlastende Vorschläge, wie etwa ein Heizkostendeckel, zu unterstützen. Aber: "Die nun beschlossene 50/50-Regelung würde dafür sorgen, dass Vermieterinnen und Vermieter stärker an den Folgekosten ihrer Investitionsentscheidungen beteiligt werden und könnte Anreize für klimafreundliche und wirtschaftliche Heizlösungen setzen", glaubt die Mieter-Präsidentin.

Mit harschen Worten kommentierte unterdessen der Eigentümerverband Haus & Grund die geplanten Kostenregelungen im neuen GModG: "Die sogenannte Kostenbremse ist eine große Mogelpackung der Bundesregierung. Sie gaukelt den Mietern vor, sie schütze vor höheren Wohnkosten. In Wirklichkeit wälzt sie die Kosten einer seit Jahren verfehlten Energiepolitik auf die privaten Kleinvermieter ab", sagte Präsident Kai Warnecke.