BVerfG zu Berliner Rechtsverordnung: Miet­p­reis­b­remse ist immer noch ver­fas­sungs­gemäß

Um die Versorgung mit bezahlbaren Mietwohnungen zu sichern, hat der Bundesgesetzgeber 2015 die Regelungen zur Mietpreisbremse eingeführt. Die ermöglichen es den Ländern, "Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten" zu bestimmen. Machen sie davon Gebrauch, wird in diesen Gebieten die zulässige Miethöhe bei Neuvermietung begrenzt. Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig höchstens um zehn Prozent übersteigen.

Die Festlegung ist zeitlich jeweils auf höchstens fünf Jahre begrenzt. Entspannt sich der Wohnungsmarkt in dem ausgewiesenen Gebiet nicht, muss die Landesregierung den Gebietsstatus also immer wieder verlängern. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) war ursprünglich eine Höchstfrist bis 2020 vorgesehen. Später hat der Bundesgesetzgeber diese verlängert: erst bis 2025, inzwischen bis 2029. Berlin machte davon jeweils Gebrauch und wies das gesamte Stadtgebiet als angespannten Wohnungsmarkt aus. Nach dem Auslaufen der ersten Mietpreisbegrenzungsverordnung erließ der Senat 2020 eine zweite, bis 2025 geltende. Um die ging es nun vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG).

Vorausgegangen war ein Zivilrechtsstreit. Eine Wohnungsgesellschaft aus Berlin ignorierte die 2020er Mietpreisbremse, woraufhin die Mieter gegen die zu hohe Miete klagten – mit Erfolg in allen drei Instanzen. Schon der Bundesgerichtshof (BGH) entschied Ende 2024, dass die Zweite Mietenbegrenzungsverordnung von 2020 wirksam und die Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB verfassungskonform ist. Die hiergegen eingelegte Verfassungsbeschwerde der Vermieterin nahm die 2. Kammer des Ersten BVerfG-Senats nicht zur Entscheidung an (Beschl. v. 08.01.2026, Az. 1 BvR 183/25).

BVerfG wie 2019: keine Verdrängung einkommenschwacher Mieter 

Dass der Gesetzgeber mit der Mietpreisbremse ein im öffentlichen Interesse liegendes Ziel in angemessener Weise verfolge, hatte das BVerfG schon 2019 entschieden. Wie LTO berichtete, nahm der Erste Senat eine Verfassungsbeschwerde mangels hinreichender Begründung nicht zur Entscheidung an, äußerte sich aber dennoch zu den betroffenen Grundrechten und der Verhältnismäßigkeit. An diese Entscheidung knüpfte die Kammer nun an. Auch die 2020 überarbeiteten Mietpreisbremse-Regelungen in den §§ 556d bis 556g BGB verletzten keine Grundrechte. Zwar griffen die BGB-Vorschriften zur Mietpreisbremse in das Eigentumsrecht von Vermietern aus Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) ein. Jedoch sei dieser Eingriff durch Allgemeinwohnbelange gerechtfertigt.

Wie 2019 betonte das Gericht, dass es um das Ziel gehe, "die Steigerung der Mietpreise auf angespannten Wohnungsmärkten zu verlangsamen" und dadurch "der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken".

An anderer Stelle in dem Beschluss skizzierte das Gericht das Alternativszenario: "Als langfristige Folge der Verdrängung einkommensschwächerer Mieterinnen und Mieter aus stark nachgefragten Stadtvierteln droht eine Aufteilung der Wohnbevölkerung nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit."

Förderung des sozialen Wohnungsbaus als milderes Mittel?

Nach Auffassung der Kammer ist die Mietpreisbremse zur Erreichung dieses Ziels auch weiterhin geeignet, erforderlich und angemessen. Die vermietende Gesellschaft hatte alle drei Punkte der Verhältnismäßigkeitsprüfung angegriffen. Gegen die Geeignetheit trägt sie vor, seit Einführung der Mietpreisbremse habe sich der Wohnungsmarkt nicht entspannt. Vielmehr hätten die Regelungen dazu geführt, dass sich sowohl die Leerstandsquote als auch die Anzahl der Mietwohnungsangebote weiter verringert hätten.

Die Kammer ließ sich davon nicht überzeugen. Sie betont in ihrem Beschluss, dass es zur Geeignetheit genüge, wenn die Maßnahme das legitime Ziel irgendwie fördere. Die Maßnahme werde auch nicht durch den Umstand ungeeignet, dass die Mietpreisbremse in der Praxis häufig missachtet werde.

Auch im Rahmen der Erforderlichkeit hoben die drei Richter:innen den Einschätzungsspielraum des Gesetzgebers hervor. Die Prüfung milderer Mittel beschränke sich auf die "von den Beschwerdeführenden aufgezeigten oder sonst in Fachkreisen diskutierten Alternativen". Der Beschluss geht insofern auf die Förderung des sozialen Wohnungsbaus und auf die erweiterte Gewährung von Wohngeld ein. "Diese Maßnahmen sind aber mit einer stärkeren Belastung der Allgemeinheit verbunden", so das Gericht. Deshalb habe der Gesetzgeber die Mietpreisbegrenzung als relativ mildestes Mittel ansehen dürfen.

Keine Entkopplung vom unregulierten Markt

Im Rahmen der Angemessenheit hält die Kammer fest, die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn greife nicht schwerwiegend in die Eigentumsgarantie ein. Zwar folge aus dem Eigentum das Recht, aus der Sache durch Vermietung Einkünfte zu generieren. Jedoch sei gerade nicht die lukrativste Nutzung geschützt. Zudem solle die Mietpreisbremse verhindern, dass Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt ausgenutzt werden; es gehe darum, "Preisspitzen abzuschneiden". 

Schließlich seien die Regelungen zur Mietpreisbremse grundrechtsschonend ausgestaltet. Zum einen durch die zeitliche Befristung auf jeweils fünf Jahre, was eine regelmäßige Überprüfung der Marktlage durch die Landesregierung erforderlich mache. Zum anderen dadurch, dass neu gebaute Wohnungen vom Anwendungsbereich der Regelungen ausgenommen seien. Dabei geht es um Neubauten, die nach Oktober 2014 erstmals vermietet wurden – und auch um Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung zum ersten Mal wieder vermietet werden. 

"Mildernd wirkt auch, dass nach wie vor keine absolute Höchstgrenze vorgegeben wird", heißt es im Beschluss weiter. Durch die Anknüpfung an die Höhe der Vormiete werde eine Entkopplung vom unregulierten Marktpreis verhindert.

Mietrechtsdienstleister: Entscheidung "wichtig und richtig"

Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes, die u.a. durch das Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG) und den Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 GG) verfassungsrechtlich geschützt sind, sah die Kammer ebenfalls nicht als verletzt an. Dass der Bundesgesetzgeber die Mietpreisbremse ursprünglich als vorübergehende Maßnahme bezeichnet habe, schaffe kein schützenswertes Vertrauen darin, dass die Maßnahme nicht verlängert werde, auch wenn das Ziel noch nicht erreicht ist. Das gelte, obwohl die Mietpreisbremse auch auf bereits vereinbarte Staffelmieten anwendbar sei und insofern eine unechte Rückwirkung vorliege. "Das Vertrauen der Vermieterinnen und Vermieter darauf, dass sich der Gesetzgeber einer Verlängerung enthalten werde, ist hier nicht besonders schutzwürdig", so das Gericht.

Auch die Berliner Mietpreisbegrenzungsverordnung selbst sei aus diesen Gründen verfassungskonform. Die grundlegenden Aussagen des BVerfG zur Verhältnismäßigkeit der Mietpreisbremse haben aber bundesweit Relevanz. Wollen Vermieter sich künftig gegen die Mietpreisbremse wehren, so werden sie allenfalls die Einstufung eines bestimmten Gebiets durch die jeweilige Landesregierung rügen können.

"Wichtig und richtig" nannte die Entscheidung Daniel Halmer, Geschäftsführer des Rechtsdienstleisters Conny, der regelmäßig Klagen gegen überhöhte Mieten unterstützt oder übernimmt. "Das soziale Sprengstoffthema 'leistbarer Wohnraum' hat sich seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse im Jahr 2015 nicht etwa verbessert, sondern verschlechtert", so Halmer zu LTO. Die häufige Kritik an der Mietpreisbremse, sie verhindere den dringend nötigen Wohnungsneubau, sei "längst widerlegt". Dass die Abwägung zugunsten der Mieter:innen ausgehe, hält Halmer für "zwingend".