Bundestag beschließt neue Laufzeit: Miet­p­reis­b­remse bis 2029 ver­län­gert

Die Mietpreisbremse für Neuvermietungen in begehrten Wohngebieten wird bis Ende 2029 verlängert. Das hat der Bundestag in Berlin mit den Stimmen von CDU/CSU, SPD und Grünen beschlossen. Die AfD stimmte dagegen, die Linke enthielt sich.

Die Regelung gilt in Gegenden, die die jeweilige Landesregierung per Rechtsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Dort darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese richtet sich nach dem Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen, etwa laut Mietspiegel. § 556d Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) enthält hierzu die entsprechende Ermächtigungsgrundlage: Die Länder dürfen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt jeweils für maximal fünf Jahre bestimmen.

In der ursprünglichen Fassung der Regelung aus dem Jahr 2015 war eine Verlängerung über das Jahr 2020 hinaus nicht möglich. Das änderte der Bundesgesetzgeber im Jahr 2020: Zwar bleibt es bei der zeitlichen Begrenzung der Landesverordnungen auf fünf Jahre – aber sie dürfen seitdem erneut verlängert werden, nunmehr bis 2029.

Ob diese Neufassung von § 556d Abs. 2 BGB verfassungsgemäß ist, musste der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2024 entscheiden. Im Streit um die Wirksamkeit der Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung von 2020 bestätigte der BGH die Rechtsgrundlage und bejahte die Verfassungsmäßigkeit der Regelung – und gab damit den klagenden Mietern recht.

Eigentümerverband: Bremse ist unnötig

Der Eigentümerverband Haus & Grund hält die Bremse für überflüssig. Präsident Kai Warnecke kritisiert: Die Mietpreisbremse helfe nicht, sondern schrecke Vermieter ab. Es fehle dann das Geld für energetische Sanierungen, das Angebot werde schlechter statt besser. Die wahren Kostentreiber seien zudem nicht die Mieten, sondern die Nebenkosten.

Auch Jan-Marco Luczak (CDU) sieht die Bremse kritisch: Sie helfe allen – vom Chefarzt bis zur Krankenschwester – und sei sozial wenig treffsicher. Die Union warnte außerdem, dass verschärfte Regelungen die Investitionsbereitschaft gefährden könnten.

Der AfD-Abgeordnete Rainer Galla warf der Regelung Wirkungslosigkeit vor: "Nicht eine einzige Wohnung wurde dadurch geschaffen". SPD-Abgeordneter Hakan Demir räumte ein, die Bremse wirke nur moderat – seine Fraktion hätte sich deutlich mehr gewünscht. Die Linken-Abgeordnete Caren Lay sprach von einem "Etikettenschwindel".

Mieterbund fordert Nachbesserungen

Trotz der grundsätzlichen Begrenzung kritisiert der Deutsche Mieterbund (DMB) "zahlreiche Ausnahmen und Schlupflöcher". So gilt die Mietpreisbremse etwa nicht für Wohnungen, die nach Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, ebenso wenig für Erstvermietungen nach umfassender Modernisierung. Bei möblierten Wohnungen greift die Bremse zwar grundsätzlich, Vermieter dürfen aber Zuschläge verlangen. DMB-Präsident Lukas Siebenkotten begrüßt zwar die Verlängerung – sie verschaffe den Ländern Zeit für neue Verordnungen –, fordert aber zugleich deutlich strengere Regeln: Ausnahmeregelungen müssten gestrichen, Bußgelder eingeführt und möblierte Wohnungen transparenter gestaltet werden. Die Regelung für sogenannte “Neubauten” also Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, beträfe einen zu langen Zeitraum – künftig solle 2023 als Stichtag gelten.

Ein weiteres Problem sieht Siebenkotten darin, dass viele Vermieter durch bereits überhöhte Vormieten dauerhaft höhere Preise durchsetzen könnten – auch nach Inkrafttreten der Bremse. Und: Wer gegen die Bremse verstößt, müsse aktuell lediglich die überhöhte Miete zurückzahlen – Sanktionen gebe es kaum.

Steigende Mieten trotz Bremse

Trotz der Mietpreisbremse steigen die Mieten weiter kräftig – das zeigt eine aktuelle Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Die Angebotsmieten in den 14 größten kreisfreien Städten sind seit 2015 um fast 50 Prozent gestiegen, in Berlin haben sich die Neumieten sogar mehr als verdoppelt. Die Zahlen basieren auf Online-Inseraten für Wohnungen zwischen 40 und 100 Quadratmetern; Aushänge, Wartelisten und Direktvermittlungen bleiben unberücksichtigt – was laut Bauministerium die Ergebnisse verzerren könnte.

Angesichts dieser Entwicklung ist die Verlängerung der Mietpreisbremse nur ein erster Schritt. Eine Expertengruppe soll bis Ende 2026 Vorschläge für weitergehende Reformen des Mietrechts vorlegen – unter anderem Bußgeldregelungen sowie Maßnahmen gegen überteuerte möblierte und Kurzzeitvermietungen. Darüber hinaus sieht der Koalitionsvertrag strengere Regeln für Indexmieten vor, also Mieten, die automatisch mit der Inflation steigen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) kündigte an, rasch weitere Gesetzesinitiativen in diesem Bereich auf den Weg zu bringen.

dpa/xp/LTO-Redaktion