Vermieterehepaar scheitert vor dem BFH: Instand­hal­tungs­rücklage erst absetzbar, wenn das Geld aus­ge­geben wird

Wohnungseigentümer:innen und Vermieter:innen dürfen für die Instandhaltung gesparte Gelder nicht von der Steuer absetzen, bevor sie für tatsächlich durchgeführte Reparaturen ausgegeben wurden. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Urt. v. 14.01.25, Az. XI R 19/24).

Damit hat ein fränkisches Vermieterpaar eine Niederlage vor dem höchsten deutschen Finanzgericht erlitten. Die Eheleute vermieten mehrere Wohnungen und wollten ihre Einzahlungen in die für Instandhaltungen vorgesehene Rücklage als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Nachdem ihr örtliches Finanzamt das verweigerte, zogen sie vor Gericht. Doch schon das Finanzgericht Nürnberg hatte die Klage in der ersten Instanz abgewiesen. Nun scheiterten sie auch mit ihrer Revision vor dem BFH.

BGH: Der "Sparstrumpf" zählt nicht zu den Werbungskosten

Der rechtliche Hintergrund: Sobald es in einem Wohnhaus mehrere Eigentümer:innen gibt, schreibt das Gesetz die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vor. Eine WEG wiederum ist gesetzlich verpflichtet, eine Erhaltungsrücklage anzusparen, um die unvermeidlichen Kosten der Instandhaltung zu decken. Üblich sind zwischen 50 Cent und 1 Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat, wie Richter Jens Reddig in der Verhandlung noch einmal erläuterte.

Eigentümer:innen und Vermieter:innen können Geld, das einmal in die Erhaltungsrücklage eingezahlt wurde, nicht mehr zurückfordern. Genau damit argumentierten die Eheleute: Wenn das Geld "einmal weg" sei, könne man es doch auch sofort von der Steuer absetzen, sie bekämen es ja ohnehin unter keinen Umständen mehr zurück. Doch der 9. Senat des BFH lehnte die Klage ab, weil die Einzahlung in den "Sparstrumpf", so Reddig, noch keine Ausgabe für die Instandhaltung der Wohnung ist.

Das war hier der Knackpunkt: Der Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 S. 1 Einkommensteuergesetz fordert laut BFH einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen der Steuerpflichtigen. Auslösender Moment für die Zahlung war hier jedoch nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Verpflichtung aller Wohnungseigentümer:innen, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken. Es fehle also an dem wirtschaftlichen Zusammenhang.

Urteil mit Breitenwirkung

Bei dem Ehepaar ging es zwar nur um eine Summe von bisher 1.300 Euro, doch hat das Urteil Breitenwirkung: In Deutschland gibt es nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes etwa 43 Millionen Wohnungen, von denen sich ein beträchtlicher Teil in Mehrfamilienhäusern mit Eigentümergemeinschaft befindet.

Abgesehen davon gelte das gleiche Prinzip auch für Eigentümer:innen und Vermieter:innen, die nicht Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft sein müssen, so Reddig. Dazu zählten etwa Wohnungsgesellschaften oder Eigentümer:innen von Einfamilienhäusern. Auch diese könnten Instandhaltungskosten erst von der Steuer absetzen, wenn diese tatsächlich anfallen.

dpa/mh/LTO-Redaktion