BGH: Wohnungseigentümer zahlen Heizkosten nur nach Verbrauch

Hintergrund des Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 17. Februar 2012 (Az. V ZR 251/10) war die Klage zweier Wohnungseigentümer, die sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft wendeten. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Ihre Klage war vor dem LG Landau in der Pfalz als Berufungsgericht erfolgreich.

Gegen dieses Urteil legten die übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig hielten, Revision ein. Nach Auffassung des BGH hatte diese aber nur insoweit Erfolg, als das in der Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind hingegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern. Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden.

plö/LTO-Redaktion