BGH zu Erhaltungsmaßnahmen: WEG muss keine Ver­g­leich­s­an­ge­bote ein­holen

Müssen im Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) etwa Rohre überprüft, Fenster ausgetauscht oder Dächer erneuert werden, kann die WEG die Beauftragung solcher Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz per Beschluss entscheiden. 

In der Rechtsprechung der Instanzgerichte (zum Beispiel der Landgerichte Berlin, Karlsruhe, Dortmund, Frankfurt a. M.) hatte sich die Ansicht verfestigt, dass den Wohnungseigentümern bei Aufträgen oberhalb der Bagatellgrenze mindestens drei Vergleichsangebote vorliegen müssten. Bei Verstößen gegen diese "Drei-Angebote-Regel" wurde regelmäßig eine fehlerhafte Beschlussfassung angenommen, was die Beschlüsse anfechtbar machte.

Nur: Im Gesetz findet sich diese "Drei-Angebote-Regel" nicht. Überhaupt gebe es keine gesetzliche Grundlage für die Annahme einer Vergleichsangebotspflicht, befand nun der Bundesgerichtshof (BGH), und schob dieser Praxis einen Riegel vor (Urt. v. 27. März 2026, Az. V ZR 7/25). Eine solche allgemeine Pflicht sei zu schematisch, um der Lebensrealität von Sanierungsmaßnahmen gerecht zu werden. Zudem schränke sie das Ermessen der Wohnungseigentümer, das ihnen § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz bei der ordnungsmäßigen Verwaltung zugesteht, zu sehr ein.

WEG hatte jahrzehntelange Erfahrung mit Handwerkern

Bei einer Eigentümerversammlung im September 2023 hatten die Mitglieder einer WEG mehrheitlich verschiedene Beschlüsse über anstehende Erhaltungsmaßnahmen in der Mehrhausanlage gefasst. Weil die für die Glas- und Malerarbeiten beauftragten Handwerker bereits mehrfach, teilweise über Jahrzehnte hinweg, Aufträge der Gemeinschaft zur "vollsten Zufriedenheit" ausgeführt hatten, verzichtete die Mehrheit der Wohnungseigentümer darauf, Vergleichsangebote einzuholen. 

Einige Mitglieder waren mit diesem Vorgehen nicht einverstanden und erhoben Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse. Vor dem Amtsgericht Wuppertal scheiterten sie, in der Berufung vor dem Landgericht Düsseldorf hatten sie teilweise Erfolg. Der BGH gab im Revisionsverfahren der WEG nun recht und kippte die "Drei-Angebote"-Rechtsprechung der Instanzgerichte. 

Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum müssten auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen, so der BGH. Diese müsse sich aber nicht aus Vergleichsangeboten ergeben. Ob eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, hänge vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichten. 

"Bekannt und bewährt" kann bessere Tatsachengrundlage als Vergleichsangebote sein

Der für Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Gerichts kam daher zu dem Ergebnis, dass positive Erfahrungen der Eigentümer mit einem Unternehmen nicht nur eine ausreichende Tatsachengrundlage bildeten, sondern sogar Vorteile gegenüber einer allgemeinen Vergleichsangebotes-Pflicht haben könnten.

Für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer sei es neben dem Preis auch entscheidend, ob zu erwarten sei, dass der Beauftragte die Arbeiten sorgfältig und zügig ausführe, den verabredeten Zeitplan einhalte und qualifiziertes Personal zur Verfügung stelle. Auch eine verlässliche und zeitnahe Mängelbehebung sei wichtig. 

All diese Punkte könnten die Eigentümer besser einschätzen, wenn sie nach dem "Bekannt und bewährt"-Prinzip ein Unternehmen beauftragen, das schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war, so das Gericht. Gerade bei komplexen Maßnahmen könne es zudem ein Vorteil sein, wenn der Beauftragte die örtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage schon kenne und sich nicht erst einarbeiten müsse. Die "Drei-Angebote-Regel" dagegen sage nichts über die Eignung und den marktgerechten Preis aus. Dass die Angebote der bekannten Handwerker objektiv ungeeignet oder überteuert waren, hatten die Kläger nach Ansicht des Gerichts weder dargelegt, noch war dies ersichtlich.

jh/LTO-Redaktion