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BGH zu Abwehransprüchen der Eigentümer: Eis geht doch nicht immer - und schon gar nicht übe­rall

23.12.2019

Ist der Betrieb eines "Ladens" vorgesehen, ist davon eine Eisdiele nicht erfasst. Gegen eine solche Nutzung können die übrigen Wohnungseigentümer vorgehen, auch wenn die Eisdiele durch einen außenstehenden Mieter betrieben wird.

Der Betrieb einer Eisdiele entspricht nicht der Nutzung als "Laden". Die Wohnungseigentümer haben gegen den Mieter, der eine Sondereigentumseinheit so nutzt, einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich (Urt. v. 25.10.2019, Az. V ZR 271/18). Die Entscheidung wurde nun veröffentlicht.

Der beklagte Mieter wollte eine Eisdiele betreiben. Er mietete dafür eine Sondereigentumseinheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Einheit durfte nach der Vereinbarung der Eigentümer als "Laden" genutzt werden. Nach Einrichtung der Eisdiele wurde dann Eis verkauft sowie Kaffee und andere Getränke. Für die Gäste standen neben dem Verkauf an der Theke auch Tische und Stühle zur Verfügung. Durch die dadurch entstehenden Geräusche – klapperndes Geschirr, Stühlerücken oder Unterhaltungen – fühlten sich die übrigen Wohnungseigentümer jedoch gestört und forderten von dem Mieter, den Betrieb der Eisdiele zu unterlassen.

Mit den Fragen, ob die Wohnungseigentümer gegen einen Mieter einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB hätten und ob eine Eisdiele ein Laden sei, hatte sich nun abschließend der BGH zu befassen. Letzteres war für den BGH ziemlich klar: Eine Eisdiele sei kein Laden. Bei einem Laden stehe nach dem allgemeinen Sprachverständnis der Charakter der Verkaufsstätte im Vordergrund. Bei einer Eisdiele, die über eine Bestuhlung verfüge, werde hingegen "der Kunde zum Gast" und es stehe nicht mehr der bloße Verkauf im Vordergrund.

Außerdem störe eine Eisdiele auch viel mehr als ein normaler Laden. Die Gäste säßen draußen auf den Stühlen oder stünden in der Verkaufsschlange an, dabei würden sie sich unterhalten. Und das insbesondere an Wochenenden im Sommer. Also genau dann, wenn, so das Gericht, die übrigen Wohnungseigentümer üblicherweise zu Hause seien und zwar auf dem Balkon oder jedenfalls mit geöffneten Fenstern. Eine derartige Störung und Geräuschkulisse gehe von einem normalen Laden nicht aus.

Wohnungseigentum: § 1004 BGB gegen Mieter?

Die Frage, ob die Wohnungseigentümer aus § 1004 Abs. 1 BGB gegen einen Mieter vorgehen können, bedurfte hingegen einer umfassenderen Begründung. Problematisch sei dabei, dass ein Mieter für die Wohnungseigentümergemeinschaft außenstehender Dritter ist. Teilweise werde daher ein Unterlassungsanspruch in dieser Konstellation als unzulässige Ausdehnung absoluter Rechte abgelehnt. Der BGH folgte dem nun jedoch nicht und bejahte  den Anspruch.

Dies begründete der BGH damit, dass der Mieter seine Befugnis zur Nutzung von seinem Vermieter, also von einem Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft, ableite. Dieser könne den Gebrauch an seinem Sondereigentum aber nur in dem Umfang überlassen, in dem er ihm selber zustehe. Wenn zwischen den Wohnungseigentümern eine Vereinbarung über die Nutzung getroffen - hier also die Nutzung als Laden -, sei dies zwar zunächst nur eine schuldrechtliche Abrede zwischen den Wohnungseigentümern. Durch Eintragung ins Grundbuch werde die Vereinbarung aber zum Inhalt des Sondereigentums gemacht und quasi "verdinglicht".

Zwar entfalte diese Vereinbarung damit noch keine Wirkung gegenüber jedermann im Sinne eines dinglichen Rechts. Sie gestalte aber die Nutzungsmöglichkeit des Eigentums durch den Wohnungsinhaber aus und beschränke sie. Spiegelbildlich werde den anderen Wohnungseigentümern damit das Recht vermittelt, ihr Eigentum ohne zweckwidrigen Gebrauch einer anderen Einheit zu nutzen. Ob der zweckwidrige Gebrauch dabei vom jeweiligen Eigentümer selbst ausgehe oder von seinem Mieter, sei irrelevant, befand der BGH.

Damit haben die Sondereigentümer einen Anspruch auf Unterlassung aus § 1004 Abs. 1 BGB nicht nur untereinander, sondern auch gegen Dritte als Mieter eines Sondereigentümers. Der BGH bestätigte damit die vorherige Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main (Urt. v. 27.9.2018, Az. 2-13 S 138/17).

ast/LTO-Redaktion

 

Zitiervorschlag

BGH zu Abwehransprüchen der Eigentümer: Eis geht doch nicht immer - und schon gar nicht überall . In: Legal Tribune Online, 23.12.2019 , https://www.lto.de/persistent/a_id/39399/ (abgerufen am: 17.02.2020 )

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