BGH-Urteile zur Wohnungseigentümergemeinschaft: Kos­ten­ver­tei­lung zulasten ein­zelner Eigen­tümer zulässig

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) wird häufig darüber gestritten, wer welche Kosten tragen muss. Immer wieder landet so eine Auseinandersetzung vor Gericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) gab nun Antworten auf eine wichtige Teilfrage. Demnach darf eine WEG auch zulasten einzelner Eigentümer Kosten umverteilen - allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen und nicht ohne sachlichen Grund. 

Dazu machte der BGH nun anhand zweier Fälle präzisere Vorgaben. Grundsätzlich kann eine WEG, die einmal eine Kostentrennung zwischen verschiedenen Gebäudeteilen festgeschrieben hat, diese nicht einfach abändern. 

Der BGH gab im ersten Fall einer Frau zunächst recht, die sich dagegen gewehrt hatte, per Mehrheitsbeschluss der Eigentümer plötzlich an den Sanierungskosten für eine Tiefgarage in der Wohnanlage beteiligt zu werden - obwohl sie dort gar keinen Stellplatz hatte. "Wenn wie hier die Kostentrennung zwischen Wohngebäude und Tiefgarage vereinbart ist, darf ein Eigentümer ohne Stellplatz grundsätzlich nicht an den Kosten der Tiefgarage beteiligt werden", sagte die Vorsitzende Richterin. Allerdings wurde der Fall zurück an die Vorinstanz verwiesen.

Schlüssel für Rücklagen darf geändert werden

Zwar habe die Gesellschaft prinzipiell das Recht gehabt, den angefochtenen Beschluss zu fassen und damit über die sogenannte Beschlusskompetenz verfügt. Die Vorinstanz muss den Fall aber nochmals betrachten und überprüfen, ob es für diesen Beschluss in diesem Einzelfall sachliche Gründe gab. Ein solcher Grund könnte sein, wenn zum Beispiel mit der Sanierung des Garagendaches Schäden beseitigt würden, die vom übrigen Gemeinschaftseigentum außerhalb der Tiefgarage herrühren (Urt.v.14.02.2025, Az. V ZR 236/23).

Im zweiten Fall unterlagen die Besitzerinnen von Gewerbeeinheiten. Ihre Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, Kosten, die bislang nach Miteigentumsanteilen umgelegt wurden, künftig nach beheizbarer Wohnfläche zu verteilen - wodurch die Klägerinnen erheblich mehr zahlen müssten. Damit änderte sich auch der Schlüssel für die Bildung von Rücklagen. 

Das ist zulässig, entschied der BGH. Für die vorherige Privilegierung gebe es keinen sachlichen Grund. Das Urteil der Vorinstanz, vor der die Klägerinnen ebenfalls unterlegen waren, sei ohne Rechtsfehler (Urt.v.14.02.2025, Az. V ZR 128/23).

Der Bundesgeschäftsführer von Haus und Grund, Gerold Happ, begrüßte die Entscheidungen des 5. Senats. "Per se ist das richtig", sagte er. Wenn sich Umstände veränderten, könnten so neue Lösungen für die Verteilung von Kosten gefunden werden. Wichtig sei dann aber, dass Eigentümergemeinschaften darauf achteten, dass Änderungen sachlich begründet, gerecht und nicht willkürlich seien.

Nicht die ersten BGH-Entscheidungen zur Kostenbeteiligung

Im März 2024 hatte der BGH schon einmal zu einer solchen erstmaligen Kostenbeteiligung einzelner Eigentümer in einer WEG entscheiden und dabei den Gestaltungsspielraum der Gemeinschaft betont. “Auch bisher gänzlich befreite Eigentümer können dem BGH nach erstmalig durch abändernde Beschlüsse an Kosten beteiligt werden”, sagt Beate Heilmann, Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien beim Deutschen Anwaltverein. 

Hält ein Wohnungseigentümer einen Beschluss für rechtswidrig, kann er sich zum Beispiel mit einer Anfechtungsklage an das zuständige Amtsgericht wenden.  

Was klagende Wohnungseigentümer beachten sollten: Wenn sie vor Gericht gegen die Gemeinschaft gewinnen und die WEG dazu verurteilt wird, die Prozesskosten zu tragen, dürfen diese Kosten auch anteilig auf den siegreichen Eigentümer umgelegt werden. Das hatte der BGH im Juli 2024 entschieden. Die Vorsitzende Richterin räumte damals bereits ein, dass das gerade in kleinen Gemeinschaften womöglich potenzielle Kläger von einer Klage abhalten könnte.

Kosten für "Sondereigentum" trägt jeder Eigentümer selbst

Die WEG ist ein Zusammenschluss aller Eigentümer, die eine Wohnung oder Gewerbeeinheit in einer bestimmten Immobilie besitzen. In diesem Verbund werden alle gemeinschaftlichen Angelegenheiten des Gebäudes geregelt. Die Rechte und Pflichten von einzelnen Eigentümern sowie der Gemeinschaft sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Das Gesetz wurde zuletzt 2020 durch die Große Koalition aus Union und SPD reformiert. 

"Kosten, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, wie beispielsweise die Instandhaltung des Dachs, der Fassade, des Treppenhauses oder der Heizungsanlage, trägt die Gemeinschaft", erklärt Luisa Peitz, Rechtsreferentin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wenn keine abweichende Regelung vereinbart wurde, werden diese Kosten anteilig auf alle Eigentümer verteilt - und zwar in der Regel nach Miteigentumsanteilen. 

Kosten für das "Sondereigentum" indes tragen die jeweiligen Eigentümer selbst. "Dazu gehören insbesondere Erhaltungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung, wie der Innenanstrich, Bodenbeläge oder private Sanitäranlagen", so Peitz. Die Gemeinschaft könne aber mit einem Beschluss eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Verteilung von Kosten beschließen, wenn dies sachlich gerechtfertigt ist. 

Befugnisse des Verwalters

Wohnungseigentümer müssen in der Regel monatlich Wohn- bzw. Hausgeld zahlen. Damit sollen die laufenden Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gedeckt werden, sagt Peitz. Die Höhe basiere dabei auf dem Wirtschaftsplan, den der Verwalter jährlich erstellt. In der Regel erfolge die Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Der Verwalter wird von den Wohnungseigentümern bestellt und abberufen. "Er selbst hat nur die Entscheidungsbefugnis für Maßnahmen untergeordneter Bedeutung", sagt Lothar Blaschke vom Verein Deutscher Wohnungseigentümer. "Alles, was bedeutend ist und Geld kosten kann, kann er nicht selbst entscheiden. Das muss er als Beschlussantrag vorbereiten und in der nächsten Eigentümerversammlung vorlegen." Oft hätten Gemeinschaften aber eine Höchstgrenze festgelegt, im Rahmen dessen der Verwalter selbstständig handeln darf. 

dpa/hs/LTO-Redaktion