BGH mit Grundsatzurteil zur Wohnungseigentümergemeinschaft: Kein Zurück­be­hal­tungs­recht gegen Wohn­geld­an­sprüche der WEG

Wohnungseigentümern ist das Ritual bekannt: Jedes Jahr beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf ihrer Eigentümerversammlung den aktuellen Wirtschaftsplan und damit die Vorschüsse, die zur Bewirtschaftung des Objektes in der nächsten Zukunft erforderlich sind (§ 28 WEG). Für die einzelnen Eigentümer ergibt sich daraus ihr individueller Wohngeldanteil. Außerdem kann es sein, dass die WEG noch Rücklagen bildet, die zusätzlich zum Wohngeld zu zahlen sind. Schließlich weiß man ja nie, welche unverhofften Reparaturen oder Sanierungsarbeiten auf die WEG noch zukommen.

Im Fall, den der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) nun zu entscheiden hatte, ging es um die Frage, ob ein einzelner Eigentümer gegen den Anspruch der WEG auf Zahlung der Wohngelder und Rücklagen ein Zurückbehaltungsrecht nach den §§ 273 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entgegenhalten kann. Im konkreten Fall resultierte dieses auf anerkannten und rechtskräftig bestätigten Ansprüchen des Eigentümers gegen die WEG wegen unterlassener Jahresabrechnungen. Zu deren Erstellung war die WEG seinerzeit verurteilt worden, kam ihrer Pflicht aber bislang nicht nach. 

Die entscheidende Frage, ob in solchen Konstellationen dem einzelnen Eigentümer ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, ist schon länger Gegenstand eines juristischen Meinungsstreits. In der Literatur wird zum Teil vertreten, dass ein Zurückbehaltungsrecht wegen anerkannter oder rechtskräftig festgestellter Gegenforderungen durchaus bestehen könne. Der BGH hatte sich bislang hierzu noch nicht positioniert.

BGH: "Vorschusszahlungen zentrales Finanzierungsinstrument der WEG"

Bis jetzt. Der V. Zivilsenat erteilte der Literaturmeinung, die ein Zurückbehaltungsrecht bejaht, eine Absage und stellte in seiner am Dienstag veröffentlichten Leitsatzentscheidung unmissverständlich klar: Gegen derartige Ansprüche der WEG sei das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers "generell ausgeschlossen" (Urt. v. 14.11.2025, Az. V ZR 190/24). Und zwar auch dann, "wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird". Schließlich handele es sich bei den Vorschusszahlungen um das "zentrale Finanzierungsinstrument" einer WEG, so der BGH. Die laufenden Vorauszahlungen der einzelnen Eigentümer würden gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel bereitstünden.

In diesem Sinne hatte bereits die Vorinstanz, das Landgericht (LG) Düsseldorf geurteilt: Gegenüber Ansprüchen aus Beschlüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG sei ein Zurückbehaltungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der "Natur der Schuld" (vgl. § 273 Abs. 1 BGB) generell ausgeschlossen. Die ordnungsgemäße Finanzausstattung der Gemeinschaft durch die laufende Liquiditätszufuhr dürfe nicht wegen des Anspruchs des Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung auf ungewisse Zeit beeinträchtigt werden, so das LG Düsseldorf (Urt. v. 14.10.2024, Az. 25 S 43/23). 

Der BGH bestätigte nun diese Sichtweise: Dass das Zurückbehaltungsrecht nach der Natur der Schuld und dem Zweck der geschuldeten Leistung ausgeschlossen sei, folge aus dem Finanzierungssystem der WEG.

Aufrechnung als Alternative

Weiter stellte der BGH klar, dass es dem Eigentümer unbenommen sei, mit eigenen Forderungen gegen Beitragsforderungen der WEG aufzurechnen, soweit diese anerkannt und rechtskräftig festgestellt seien. Mit einer Aufrechnung würde schließlich kein Streit über den Bestand der Gegenforderung entstehen. "Da die Aufrechnung nach Maßgabe von § 389 BGB die Tilgung der Vorschussforderung bewirkt, handelt es sich um ein Erfüllungssurrogat." Infolgedessen beeinträchtige die Aufrechnung des Wohnungseigentümers mit einer anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderung gegen Vorschussansprüche das Finanzierungssystem der WEG nicht. 

Beim Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB, so der BGH, sei das jedoch anders. "Es dient lediglich als Druckmittel des Schuldners, das den Gläubiger zur Erbringung der Gegenleistung anhalten soll, und steht der Aufrechnung deshalb nicht gleich." Der Schuldner habe nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsrecht. Infolgedessen könnte die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts wegen nicht gleichartiger Ansprüche der Durchsetzung der Vorschussansprüche auf unbestimmte Zeit entgegenstehen und die Liquiditätsgrundlage der WEG auf diese Weise gefährden.  

Ohnehin bleibe es dem Wohnungseigentümer unbenommen, seine titulierte oder anerkannte Forderung auch per Zwangsvollstreckung durchzusetzen.