BGH zur Street Art in Wuppertal: WEG durfte Anbrin­gung eines Fas­sa­den­ge­mäldes besch­ließen

"Wie weit reicht die Macht der Mehrheit?" Im Kern gehe es um diese Frage, wie die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner bei der Verhandlung im Juli sagte. Die Antwort gab der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag: So weit, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Eigentümer überstimmen und beschließen kann, dass ein Street-Art-Gemälde auf einer Hochhausfassade angebracht wird.

Das Gemälde, um das die Beteiligten stritten, sollte Teil des Kunstprojekts "Urbaner Kunstraum Wuppertal" (UKW) werden, das es sich zur Aufgabe gemacht hat, Fassaden in ganz Wuppertal mit großformatigen Bildern verschiedener Künstler zu verschönern. Finanziert werden die Kunstwerke durch Fördergelder. Mittlerweile gibt es 50 solcher sogenannten Murals. So ist entlang der Wupper eine Street-Art-Galerie entstanden.

Ein Sondereigentümer zweier Wohnungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft wollte verhindern, dass auch an seiner Fassade ein solches Kunstwerk entsteht. Das Haus gehört zu einer Anlage mit mehreren Gebäuden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte mehrheitlich beschlossen, dass die Verwalterin einen Gestattungsvertrag mit dem UKW abschließen soll. Wie das Kunstwerk genau aussehen sollte, wurde nicht festgelegt, aber es sollte sich eng an Stil und Farbgebung anderer Werke der Künstlerin orientieren, die überwiegend in dunklen Farbtönen gehalten sind. Der klagende Eigentümer hält dies für unzulässig, weil der Beschluss nicht hinreichend bestimmt sei und das Gemälde die Wohnanlage grundlegend umgestalte.

Schon in den ersten beiden Instanzen, dem Amtsgericht Wuppertal (Urt. v. 11.12.2024, Az. 95b C 72/24) und dem Landgericht (LG) Düsseldorf (Urt. v. 21.07.2025, Az. 25 S 2/25), hatte er keinen Erfolg. Dabei bleibt es jetzt: Am Freitag hat der BGH seine Revision zurückgewiesen (Urt. v. 25.09.2026, Az. V ZR 165/25).

BGH: "Künstlerischer Schaffensprozess" erfordert Freiräume

Nach § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können die Eigentümer mehrheitlich bauliche Veränderungen beschließen, also solche Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. 

Der Begriff der baulichen Veränderung erfasse auch auf Dauer angelegte Maßnahmen, die das optische Erscheinungsbild einer Wohnungseigentumsanlage über mehrere Jahre wesentlich verändern, stellte der BGH klar. Dazu zähle auch die künstlerische Gestaltung der Hochhausfassade mit einem Gemälde, das "möglichst lange" (mehr als zehn Jahre) dort bleiben soll. Nach Ablauf von fünf Jahren sollten die Eigentümer jedoch wieder entscheiden können, ob sie die Fassade überstreichen lassen wollen. 

Der Beschluss ist laut BGH auch hinreichend bestimmt. Die Künstlerin wurde namentlich genannt, es sei klar, wer die Kosten trägt, um welche Fläche es geht und wie lange das Kunstwerk an der Fassade bleiben soll. Dabei sei es gerade nicht erforderlich, festzulegen, wie das Gemälde konkret aussehen wird.

Der BGH betont hier die Besonderheiten bei Kunstwerken: Künstler setzten gerade nicht Vorgaben eines Bauherrn nach vereinbarten Standards um, sondern schufen eigene Werke in einem kreativen Prozess. Das gelte insbesondere, wenn das Kunstwerk – wie hier – unter freiem Himmel auf einer großen Fläche entstehen und sich in die Umgebung einfügen solle. Ein solcher Schaffensprozess erfordere Freiräume. Es gehöre letztlich zum Wesen der Kunst, dass das Ergebnis des künstlerischen Schaffens für den Auftraggeber nicht immer konkret vorhersehbar ist, so der BGH. Ausreichend sei es hier, Rahmenbedingungen zu Farbgebung, Stil oder übriger Gestaltung festzulegen.

Gemälde gestaltet Wohnanlage nicht grundlegend um

Der klagende Sondereigentümer hält den WEG-Beschluss auch deshalb für unzulässig, weil das Fassadengemälde die Wohnanlage grundlegend umgestalte. Beschlüsse, die darauf abzielen, sind nach § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG unzulässig. Die mit einer baulichen Maßnahme verbundene Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage gestalte diese aber nicht grundlegend um, stellte der BGH jetzt klar. Wohnungseigentümer könnten mehrheitlich eine andere farbliche Gestaltung der Fassade beschließen.

Der BGH verweist hier auf die Ziele des Gesetzgebers, die er mit der Neuregelung der Vorschriften über bauliche Veränderungen Ende 2020 verfolgt habe: Eigentümer sollten bauliche Maßnahmen in größerem Umfang als zuvor mehrheitlich beschließen dürfen, auch wenn dies häufig den optischen Gesamteindruck verändere. Optische Auswirkungen seien damit zwar nicht von vornherein von den Grenzen in § 20 Abs. 4 WEG ausgenommen, es sei insoweit aber ein strenger Maßstab anzulegen.

Entscheidend sei, ob die Maßnahme "die äußere Gestalt der Wohnanlage als Ganzes" grundlegend umgestalte. Hier komme es immer auf die Umstände des Einzelfalles an, die allein der Tatrichter feststellen könne. Das LG habe insofern zutreffende Maßstäbe zugrunde gelegt, so der BGH. Insbesondere habe das LG auch die Beziehung des geplanten Gemäldes zu den weiteren Werken des UKW in seine Wertung einbeziehen dürfen. "Denn die künstlerische Gestaltung der Fassade steht vorliegend nicht für sich, sondern ist Teil eines auf Prägung des Stadtbildes insgesamt angelegten Projekts", betont der BGH. 

"Gefällt mir nicht" ist keine unbillige Benachteiligung

Das von der Stadt unterstützte Kunstprojekt solle die Fassaden in Wuppertal lebendiger gestalten und damit auch die Lebensqualität aller steigern. Dafür sei es aber darauf angewiesen, dass Gebäudeeigentümer mitmachen. Schließlich kämen keinerlei Kosten auf sie zu, und nach fünf Jahren dürften sie wieder entscheiden, ob sie die Fassade überstreichen wollen.

Gerade in Wohnungseigentümergemeinschaften bei größeren Anlagen lasse sich nur selten Einstimmigkeit erzielen, so der BGH. Würde man den Begriff der "grundlegenden Umgestaltung" zu weit auslegen, hätte das zur Folge, dass Gemeinschaften von der Teilnahme an solchen Projekten weitgehend ausgeschlossen bleiben. Das dürfe nicht sein.

Über Geschmack lässt sich bekanntlich streiten. Dem klagenden Sondereigentümer gefällt das Gemälde scheinbar weniger als anderen. Das sei aber kein Grund, hier eine unbillige Benachteiligung anzunehmen, betont der BGH.

Trotz des Urteils gibt es aber einen Grund zum Feiern für den Kläger: An der konkreten Fassade wird kein Kunstwerk mehr entstehen, die Fördermittel des Projekts sind mittlerweile aufgebraucht. Bestimmt freuten sich aber andere Eigentümer über die Verschönerung ihrer Fassaden. Die Entscheidung des BGH kann aber noch für Projekte in anderen Städten von Bedeutung sein.