BGH: Weites Ermessen bei Kostentragungspflicht in der WEG: Hohe Vor­schüsse? Bei Mehr­heits­ent­schei­dung müssen alle zahlen

"Mitgefangen, mitgehangen" - dieses Sprichwort kennen Wohnungseigentümer, die gemeinsam mit anderen eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden, nur allzu gut. Trifft die Mehrheit der WEG bei einer Eigentümerversammlung Entscheidungen, die man selbst für falsch hält, hat man Pech gehabt. Im Zweifel muss man sich dann mit dem neuen Fahrradständer oder der neuen Reinigungsfirma im Haus abfinden und wird zur Kasse gebeten. Mehrheit ist Mehrheit, da hilft auch das eigene "Betongold" nichts.

In dem Fall, den der Bundesgerichtshof (BGH) am Donnerstag veröffentlichte, erwischte es einen Wohnungseigentümer, der sich gegen diverse Beschlüsse der WEG zur Kostentragungspflicht aller Eigentümer wandte (Urt.v. 26.09.2025, Az. V ZR 108/24). Der BGH stellte dabei klar, dass sich einzelne auch dann mit den Mehrheitsentscheidungen der WEG abfinden müssen, wenn es für sie teuer wird. Denn: "Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu", urteilte der V. Zivilsenat.

Das Prozedere dürfte vielen Wohnungseigentümern bekannt sein: Jedes Jahr beschließen sie gemäß § 28 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) über Vorschüsse zur Kostentragung und über Rücklagen auf Grundlage eines vom Verwalter für das Kalenderjahr aufgestellten Wirtschaftsplans. Dieser enthält gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG auch eine Schätzung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben. Dabei sind alle Ausgaben anzusetzen, die entweder feststehen oder im kommenden Wirtschaftsjahr zu erwarten sind. Daraus abgeleitet kommen Hausgeldzahlungen auf die einzelnen Eigentümer zu, die es dem Verwalter ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen. Bei besonders hohen zu erwartenden Kosten, z.B. für eine größeres Reparatur- oder Sanierungsprojekt, kommt es auch vor, dass der Wirtschaftsplan um eine Sonderumlage ergänzt wird, die ebenfalls von der WEG beschlossen werden muss.

Nur “weit überhöhte” Vorschüsse anfechtbar 

Im konkreten Fall rügte ein Wohnungseigentümer per Anfechtungsklage eine Reihe von Beschlüssen zu Vorschusszahlungen, die sich im Wirtschaftsplan wiederfanden: Unter anderem 1.500 Euro für die Anmietung einer Fahrradgarage, eine in Höhe von 3.000 Euro veranschlagte Zusatzvergütung für eine neue WEG-Verwalterin, 12.000 Euro für Anwalts- und Gerichtskosten für eine zu erwartende Rechtsstreitigkeit aber auch 20.000 Euro Erhaltungsrücklage für den Fall, dass Reparaturen am Gemeinschaftseigentum anfallen.

Doch mit seiner Klage scheiterte der Eigentümer wie bereits in den Vorinstanzen nun auch vor dem BGH. "Nach allgemeiner und zutreffender Ansicht steht den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu", stellte der V.Zivilsenat klar. Anfechtbar könne ein Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt.

Bei den hier umstrittenen Posten sei dies aber nicht der Fall. So sei etwa die in Höhe von 20.000 Euro veranschlagte Erhaltungsrücklage nicht zu beanstanden. Denn anders als die Revision offenbar meine, sei für eine solche Rücklage auch nicht erforderlich, dass ein konkreter Reparaturbedarf bestehe, so das Gericht. "Bei der Bestimmung der Höhe der Zuführung zur Erhaltungsrücklage haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen."

Im Zusammenhang mit der Anmietung der Fahrradgarage hatte der Eigentümer die Nichtigkeit des Mietvertrages behauptet. Ob dieser Einwand zutreffe, sei aber im Rahmen der Anfechtung eines Beschlusses über die Vorschüsse gar nicht zu klären, befand der BGH. "Bei der Aufstellung der voraussichtlichen Kosten haben die Wohnungseigentümer aus Gründen wirtschaftlicher Vorsicht grundsätzlich zu unterstellen, dass geschlossene Verträge wirksam sind."