BGH zu umstrittener Frage im Immobiliarsachenrecht: Vor­kaufs­recht ist nicht gleich Vor­kaufs­recht

Es gibt zwei Arten von Vorkaufsrechten: Erstens das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht, das an das Eigentum an einem Grundstück knüpft. Zweitens das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht, das nur einer bestimmten Person zusteht. Dass ersteres nicht im Wege einer Rechtsänderung in letzteres umgewandelt werden kann, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) Ende Januar (Beschl. v. 23.01.2025, Az. V ZB 10/24).

Stattdessen muss das bisherige Vorkaufsrecht aufgehoben und ein neues begründet werden. Das gilt laut BGH auch dann, wenn sowohl das bisherige als auch das gewünschte Vorkaufsrecht dieselbe Person begünstigen sollen.

Der 5. Zivilsenat des BGH hat damit die Rechtsbeschwerde der Beteiligten gegen einen Beschluss des Oberlandesgerichts München zurückgewiesen.

In dem Fall war das Grundstück einer Eigentümerin mit einem subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht zugunsten der Eigentümerin eines anderen Grundstücks belastet. Die beiden wollten das Vorkaufsrecht so ändern, dass es künftig nur noch der Vorkaufsberechtigten persönlich zustehen, unvererbbar und unübertragbar sein sollte. Diesen Antrag hatte das Grundbuchamt aber zurückgewiesen und auch die daraufhin an das OLG gerichtete Beschwerde sowie die Rechtsbeschwerde vor dem BGH waren erfolglos.

Inhaberschaft betroffen - nicht Inhalt

Das begründet der BGH damit, dass die Beteiligten hier eine inhaltlich unzulässige Umwandlung begehrt hätten. Die Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein nicht vererbliches und nicht übertragbares subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht sei nicht möglich, da sie keine bloße Inhaltsänderung im Sinne des § 877 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sei.

Anders wäre das, wenn die Änderung eine Inhaltsänderung im Sinne des § 877 BGB darstellen würde. Das ist laut BGH "jede rechtsgeschäftliche Abänderung der Befugnisse, welche dem Berechtigten aus einem bereits bestehenden Recht zustehen".

Daraus folge, dass § 877 BGB unanwendbar sei, wenn die Person, der ein Recht zusteht, geändert werden soll. Das betreffe nämlich die Inhaberschaft und nicht den Inhalt des Rechts, so der BGH. Die Übertragung der Rechtsinhaberschaft richte sich aber allein nach § 873 BGB und gerade nicht nach § 877 BGB. Durch die Umwandlung von einem subjektiv-dinglichen in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht würde sich jedoch die Inhaberschaft ändern und § 877 BGB unanwendbar.

Daran ändert sich laut BGH nichts, wenn die zukünftig berechtigte Person aktuell Eigentümerin des begünstigten Grundstücks ist, also letztlich beide Vorkaufsrechte derselben Person zustehen sollen. Schließlich würde, wenn dieses Grundstück veräußert würde, ein fortbestehendes subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht nach der Veräußerung dem neuen Grundstückseigentümer zustehen, während ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht weiterhin dem als Berechtigten benannten zustehen würde.

Nicht derselbe sachenrechtliche Typ

Daneben begründet der BGH seine Ansicht mit § 1103 Abs. 1 BGB. Danach kann ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht nicht von dem Eigentum an diesem Grundstück getrennt werden. Eine Umwandlung, wie sie hier gewünscht war, würde aber eine solche Trennung darstellen und sei daher mit § 1103 Abs. 1 BGB nicht vereinbar.  

Außerdem sei eine Inhaltsänderung auch dann zu verneinen, wenn ein Grundstücksrecht in ein anderes umgewandelt werden soll, wenn also das eingetragene und geänderte Recht nicht zum selben sachenrechtlichen Typ gehören, wie es bei den beiden unterschiedlichen Vorkaufsrechten der Fall sei. Hiervon gibt es laut BGH zwar Ausnahmen, beispielweise für gewisse Hypotheken. Das Gesetzt müsse dann aber trotz eines Typenwechsels eine Umwandlung ausdrücklich für zulässig erklären. Beim Vorkaufsrecht sei das nicht der Fall.

Der BGH verweist in seinem Beschluss zwar darauf, dass die Frage, ob eine solche Umwandlung möglich ist, in Rechtsprechung und Literatur umstritten ist und erläutert auch die Gegenauffassung, bleibt aber bei der Meinung, dass die Umwandlung nicht möglich sei.

Die gewünschte Umwandlung könne daher nur durch Aufhebung und Neubestellung des Vorkaufsrechts und damit nicht rangwahrend erfolgen. Das bedeutet, das neu bestellte Recht könnte in der Rangordnung im Grundbuch einen niedrigeren Rang erhalten als das ursprüngliche.