BGH zur Mietminderung: Schim­mel­pilz­ge­fahr alter Gebäude ist kein Mangel

05.12.2018

Ältere Gebäude entsprechen oft nicht den heutigen Standards bei der Wärmedämmung und sind anfälliger für Schimmelpilz. Deswegen darf man aber nicht die Miete mindern, entschied der BGH nun.

Mieter dürfen nicht einfach die Miete kürzen, nur weil in Wohnungen mit älterer Bausubstanz die Gefahr von Schimmelbildung droht. Schlechte Wärmedämmung mache eine Wohnung nicht mangelhaft, wenn der Zustand des Gebäudes sonst mit den zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden Bauvorschriften im Einklang steht. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden (Urt. v. 05.12.2018, Az. VII ZR 271/17 und VII ZR 67/18).

Geklagt hatten zwei Mieter einer großen Immobiliengesellschaft aus Glinde (Schleswig-Holstein). Die Gebäude wurden 1968 und 1971 unter Beachtung der damals geltenden Bauvorschriften und technischen Normen errichtet und sind daher nicht mit einer Wärmedämmung nach heutigen Standards ausgestattet. Weil deswegen die Gefahr von Schimmelpilzbildung drohe, begehrten die Mieter Feststellung über eine Mietminderung und verlangten Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung.

In beiden Verfahren hatten die Mieter damit vor dem Berufungsgericht Erfolg. Aufgrund der Wärmebrücken in den Außenwänden bestehe eine "Gefahr der Schimmelpilzbildung", so das Landgericht (LG) Lübeck. Nach Auffassung des LG dürfen die Mieter auch ohne besondere vertragliche Vereinbarungen stets einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" erwarten, der heutigen Maßstäben gerecht werde.

BGH rüffelt Vorinstanz

Das Risiko der Schimmelpilzbildung könne der Mieter laut LG auch nicht durch "alltagsübliches Lüftungs- und Heizverhalten" verhindern. Lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten sei den Mietern zumutbar. Dies stelle aber nicht sicher, dass es nicht zur Schimmelpilzbildung komme. Hierin liegt nach Auffassung des LG ein bauseitig bedingter und vom Vermieter zu vertretender Mangel, so dass es nicht darauf ankomme, ob Schimmel auch tatsächlich aufgetreten sei.   

Der BGH entschied nun aber, dass kein Sachmangel an den Wohnungen vorliegt. Geschuldet seien nur die Einhaltung von technischen Normen, die zur Zeit der Gebäudeerrichtung gelten. Damals gab es aber noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Fehlende Dämmung und das Risiko von Schimmel könnten daher auch kein Mangel sein, so die Karlsruher Richter.

Die Rechtsauffassung des LG Kiel hielt der BGH für nicht mit geltendem Recht vereinbar. Letztlich laufe die Argumentation der Vorinstanz darauf hinaus, einen anderen Mangelbegriff zu schaffen und so für nicht sanierte oder modernisierte Altbauwohnungen einen Neubaustandard zugrunde zu legen, so der BGH in seiner Mitteilung. Dies sei "ersichtlich rechtsfehlerhaft". Ebenso hatte der BGH für die starren und einzelfallunabhängigen Regeln zum Lüften und Heizen, die das LG aufgestellt hatte, kein Verständnis: Auch ein anderes Lüftungsverhalten könnte den Mietern zumutbar sein.

Mieterbund zeigt sich enttäuscht

Schon am Vormittag hatte die Vorsitzende Richterin Karin Milger in Frage gestellt, ob man Mietern einen Gefallen täte, wenn man das Mietrecht gemäß dem Wunsch der Kläger ändern würde. "Denn wenn Vermieter sanieren, dann werden die Kosten umgelegt und damit steigen die Mieten erheblich."

Der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland äußerte sich erleichtert. "Der BGH hat hier zu Recht eine Schranke bei Mietminderungen eingebaut", sagte Kai Warnecke in einer ersten Reaktion. Die Urteile der Vorinstanz seien erschreckend und vom Gesetz nicht gedeckt gewesen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) nannte die BGH-Entscheidung hingegen enttäuschend. "Im Ergebnis müssen Mieter warten, bis in ihren Wohnungen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz auftreten", sagte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten.

acr/LTO-Redaktion

mit Materialien der dpa

Zitiervorschlag

BGH zur Mietminderung: Schimmelpilzgefahr alter Gebäude ist kein Mangel . In: Legal Tribune Online, 05.12.2018 , https://www.lto.de/persistent/a_id/32555/ (abgerufen am: 16.02.2019 )

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