BGH zu Ansprüchen aus dem Mietverhältnis: Es kommt nicht darauf an, wer friert

Ein Vermieter ist auch dann zu verpflichtet, die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, wenn der Mieter sie gar nicht nutzt. Es sei unerheblich, ob ein Mangel den Mieter subjektiv beeinträchtigt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem nun veröffentlichten Urteil (Urt. v. 22.08.2018, Az. VIII ZR 99/17).

Bis zum BGH geklagt hatten die Mieter einer Wohnung in Bad Homburg. Sie hatten die Miete gemindert, weil unter anderem die Gastherme defekt war. Die Vorinstanzen sahen die Mietminderung allerdings als unrechtmäßig an. Zuletzt wies das Landgericht (LG) Frankfurt am Main die Klage mit der Begründung ab, dass den Mietern das Rechtsschutzbedürfnis fehle, weil die Wohnung gar nicht von ihnen, sondern von der Tochter bewohnt werde, die auch die Miete zahle. Auch bestehe kein Anspruch auf die Instandhaltung oder eine Mietminderung, da die Wohnung vertragsgemäß zur Verfügung gestellt worden sei.

Der Argumentation folgte der BGH nicht und gab der Revision der Mieter statt. Diese hätten sowohl ein Rechtsschutzbedürfnis als auch einen Anspruch auf Instandhaltung der Gastherme aus § 535 Absatz 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und einen Anspruch auf eine Mietminderung wegen des Defekts aus § 536 Absatz 1 BGB.

BGH: Rechtsschutzbedürfnis aus nicht erfülltem Anspruch

Bei Leistungsklagen ergebe sich ein Rechtsschutzbedürfnis schon daraus, dass der der behauptete Anspruch nicht erfüllt werde. Denn gerade dann sei man darauf angewiesen, den Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Die Karlsruher Richter sahen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Mieter prozessfremde Ziele verfolgen und die Staatsgewalt "unnütz bemühen" würden. Dabei sei es insbesondere unerheblich, ob sie selbst in der angemieteten Wohnung lebten oder sie nahen Familienangehörigen überlassen hätten.

Auch den materiellen Anspruch bejahte der BGH. Da die Wohnung mit Heizung vermietet wurde, stelle es einen Mangel dar, wenn die Gastherme längere Zeit ausfalle. Daran ändere sich auch nichts, wenn die Wohnung Dritten überlassen wird. Den Vermieter treffe nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB die Pflicht, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie fortlaufend in diesem Zustand zu erhalten. Für diese Hauptleistungspflicht sei es aber unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutze und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtige, so der Senat.

Ob die Mieter überhaupt zur Untervermietung an die Familienangehörige berechtigt waren, spielte für die Karlsruher Richter dabei keine Rolle. Der Vermieter sei unabhängig davon dazu verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, außerdem habe er das Mietverhältnis nicht gekündigt.

Ähnlich sieht es der Gerichtshof hinsichtlich der Mietminderung: Auch hier könne der Vermieter nicht einwenden, dass der Mieter die Wohnung gar nicht selbst genutzt habe, da schon die Voraussetzungen des einschlägigen § 536 Abs. 1 BGB erfüllt seien.

mgö/LTO-Redaktion