BGH zur Mietminderung: Der Mangel muss weg

Nur weil der Vermieter behauptet, er habe den Mangel in der Wohnung beseitigt, sollen die Mieter nicht ihr Zurückbehaltungsrecht für die Mietzahlungen verlieren, so der Bundesgerichtshof (BGH) in einer kürzlich veröffentlichen Entscheidung (BGH, Urt. v. 10.04.2019, Az. VIII ZR 39/18).

Auslöser des Rechtstreits war Schimmel, der in einer Wohnung im Rheinland aufgetreten war. Weil sich die Hausverwaltung aus Sicht der Mieter nicht ausreichend um die Beseitigung kümmerte, minderten sie ihre Mietzahlungen und hielten zusätzlich noch für mehrere Monate einen weiteren Teil der Miete zurück. Der Vermieter war allerdings anderer Ansicht. Er gab an, den Schimmelbefall längst beseitigt zu haben. Wegen der rückständigen Miete kündigte er den Mietern fristlos.

Die Gerichte hatten nun zu klären, ob die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 3b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorlagen, sich die Mieter also insbesondere mit zwei Monatsmieten in Verzug befanden. Streitpunkt dabei war das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Mieter hatten deswegen fünf Monate lang 60 Prozent ihrer Miete nicht bezahlt.

LG: Mieter durften nicht mehr mit Schimmelbeseitigung rechnen

Nach Ansicht des Landgerichts (LG) Düsseldorf stand den Mietern gar kein Zurückbehaltungsrecht zu. Denn es könne nur solange aufrechterhalten werden, wie es noch seinen Zweck erfülle, den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten, argumentierte die Kammer in der zweiten Instanz. Sei es aber nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter die Mängel beseitigt, habe das Zurückbehaltungsrecht seinen Zweck verfehlt.

Für den Fall im Rheinland bedeutete das, dass die Mieter nicht mehr damit rechnen duften, dass der Vermieter die Mängel noch beseitigt. Er habe schließlich in einem Schreiben deutlich gemacht, den Mangel inzwischen beseitigt zu haben und deswegen keine weiteren Maßnahmen mehr zu ergreifen, so das LG im Berufungsverfahren. Ihr Zurückbehaltungsrecht sei deswegen entfallen.

BGH: Zurückbehaltungsrecht darf nicht entwertet werden

Das sah der BGH gänzlich anderes. Der Senat bestätigte zunächst, dass durch das Zurückbehaltungsrecht auf den Vermieter Druck ausgeübt werden soll, etwaige Mängel zu beseitigen. Entfallen müsse es deswegen unter anderem, wenn der Mangel beseitigt oder das Mietverhältnis beendet sei.

Mit der bloßen Behauptung, ein Mangel sei behoben, könne es aber jedenfalls nicht enden. Andernfalls würde das Zurückbehaltungsrecht als "Druckmittel des Mieters völlig entwertet", entschieden die Karlsruher Richter. Der Vermieter hätte es in den Händen, das Gegenrecht durch bloßes Bestreiten zu unterlaufen.

In solchen Fällen kommt es nach Ansicht des Senats vielmehr daher darauf an, ob die Behauptung des Vermieters zutrifft, den Mangel beseitigt zu haben oder das Zurückbehaltungsrecht aus sonstigen Gründen nicht ausgeübt werden kann. Da das LG Düsseldorf dazu keine Feststellungen getroffen hat, hat der BGH das Verfahren zurückverwiesen.

mgö/LTO-Redaktion