BGH-Leitsatz zum Eigenbedarf: Münchner Fami­lien-GbR darf erst in zehn Jahren kün­digen

Ein Familienvater erwarb Anfang 2021 das Eigentum an einem Mehrfamilienhaus in München. Eine der im Haus befindlichen Wohnungen war bereits an den späteren beklagten Mieter vermietet. Anschließend teilte der Familienvater das Haus nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Wohnungseigentum auf. Das neu begründete Wohnungseigentum übertrug er auf eine eigens zu diesem Zweck gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Gesellschafter waren ausschließlich er selbst, seine Ehefrau und die beiden volljährigen Kinder.

Als die Tochter der Familie für ihre Ausbildung nach München ziehen wollte, sprach sie gegenüber dem Mieter eine Eigenbedarfskündigung aus. Der weigerte sich, auszuziehen. Die Familien-GbR klagte daraufhin und zog bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Dieser gab allerdings dem beklagten Mieter Recht (Urt. v. 21.01.2026, Az. VIII ZR 247/24). 

Zwar erkannte der BGH den Eigenbedarf der Tochter an. Auch am ernsthaften Überlassungswillen der GbR zweifelte er nicht. Gleichwohl hielt er die Kündigung für unwirksam. Der Grund: eine gesetzliche Kündigungssperre, um die sich in dieser Leitsatzentscheidung juristisch alles drehen sollte.

Kennen Sie § 577a BGB?

Dreh- und Angelpunkt des Falles ist § 577a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Norm, die außer versierten Mietrechtlern die wenigsten Juristen aus dem Stegreif kennen dürften, schützt den Wohnungsmieter vor einer vorschnellen Kündigung. Die Norm greift, wenn ein Vermieter eine Wohnung in Wohnungseigentum umwandelt und dann veräußert.

In diesem Fall greift eine Sperrfrist von drei Jahren (§ 577a Abs. 1 BGB). Während dieser Zeit darf der Erwerber weder wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) noch zur wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) kündigen. 

Der Gedanke dahinter: Durch die Aufteilung und Veräußerung von Wohnraum sehen sich Mietparteien einer größeren Zahl von Vermietern gegenüber. Damit wächst auch das Risiko, eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung zu kassieren. Käufer von einzelnen Wohnungen haben auch häufiger die Absicht, diese selbst zu bewohnen oder Angehörigen zum Wohnen zu überlassen, was zur Eigenbedarfskündigung berechtigt. Dieses vor dem ursprünglichen Mietverhältnis noch nicht bestehende Ungleichgewicht soll die Norm abfedern.

BGH: Übertragung auf die GbR ist  eine "Veräußerung"

Nach Auffassung des BGH griff die Sperrfrist hier ein. Die Übertragung des Wohnungseigentums auf die GbR sei eine Veräußerung im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB, die nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgt sei. Damit seien sämtliche Tatbestandsvoraussetzungen der Norm erfüllt.

Die Familie argumentierte vor dem BGH mit Verweis auf Schwestervorschrift der Norm in § 577a Abs. 1a BGB. Diese 2013 ergänzte Vorschrift schlägt in dieselbe Kerbe wie die Sperrfrist aus § 577a Abs. 1. Durch sie soll eine Umgehung des Kündigungsschutzes über das sogenannte Münchner Modell verhindert werden. Dabei wird ein Wohnhaus nicht aufgeteilt, sondern als Ganzes an eine Gesellschaft aus Erwerbern übertragen. Auch hier vervielfältigt sich die Zahl der Kündigungsberechtigten, weshalb Mieter laut Gesetzgeber schutzwürdiger würden. Der Gesetzgeber unterwarf daher auch diese Konstellation einer Sperrfrist. 

Jetzt aber der Clou: Zugleich nahm der Gesetzgeber Familiengesellschaften ausdrücklich von der Sperrfrist aus (§ 577a Abs. 1a Satz 2 BGB). Da die GbR nur aus Familienmitgliedern bestehe, greife die Kündigungssperre zugunsten des beklagten Mieters nicht, so die Familie.

Das überzeugte den BGH aber nicht. Das Privileg für Familiengesellschaften beschränke sich auf Konstellationen nach § 577a Abs. 1a. Auf Fälle des § 577a Abs. 1 BGB sei so ein Privileg aber nicht vorgesehen. Das wird der Familie hier zum Verhängnis: Sie hatten das Haus nicht als Ganzes übertragen, sondern zuvor in Wohnungseigentum geteilt. Entsprechend greife Abs. 1, aber nicht Abs. 1a.

Keine Analogie, keine Grundrechtsverletzung

Die Familie verlangte nach einer analogen Anwendung der Privilegierung, aber der BGH verneinte die hierfür erforderliche planwidrige Regelungslücke. Der Gesetzgeber habe umfassende Erwägungen zu der Regelung angestellt und die Ausnahme von der Sperrfrist bewusst nicht auf beide Fallgruppen ausgedehnt.

Hierdurch sei die Familie auch weder in ihrem Eigentumsrecht aus Art. 14 Grundgesetz (GG) verletzt noch liege eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung im Sinne von Art. 3 GG vor. Die Regelungen beträfen schlicht unterschiedliche Lebenssachverhalte.

Münchner Mietmarkt läuft heiß: Tochter muss sogar zehn Jahre warten

Ärgerlich aus Sicht der Familie: Hätte der Vater das Eigentum an der Wohnung nicht an die GbR übertragen, hätte er selbst wegen Eigenbedarfs für seine Tochter kündigen können (§ 573 Abs. 2 BGB). Auch eine Übertragung des gesamten Hauses auf die GbR ohne vorherige Aufteilung in Wohnungseinheiten hätte die Sperrfrist vermieden. Dann hätte die Privilegierung gegriffen (§ 577a Abs. 1a Satz 2 BGB).

Noch ärgerlicher: München gehört zu den Gebieten mit angespannter Wohnraumlage. Damit verlängert sich die Kündigungssperre für die Familie von drei Jahren auf zehn Jahre (§ 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung und § 577a Abs. 2 BGB).

ep/LTO-Redaktion