Bei Kauf einer Wohnung von einer GmbH & Co KG: Eigen­be­darfs-Kün­di­gungs­sperr­frist beginnt erst mit Erwerb durch Käufer

Über Jahrzehnte war es für Investoren lukrativ, Mietshäuser in Eigentumswohnungen aufzuteilen und diese mit deutlichem Aufschlag als Selbstnutzerwohnungen zu verkaufen. Für die bisherigen Mieter bedeutete das oft: schneller Verlust der Wohnung durch Eigenbedarfskündigungen der Erwerber. Genau diese Praxis wollte der Gesetzgeber mit § 577a BGB ausbremsen. Kündigungen werden dadurch nicht verhindert, aber verzögert:

Nach der Vorschrift kann der neue Eigentümer einer vermieteten Wohnung die Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich erst nach Ablauf von drei Jahren nach Erwerb des Wohnungseigentums aussprechen. Diese Sperrfrist kann gemäß § 577a Abs. 2 BGB durch eine Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Dies ist etwa in Berlin und München so geregelt worden. 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich nun mit der Frage zu beschäftigen, wann nach der Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum eine Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen zu laufen beginnt. Schon mit Kauf der Immobilie durch einen Investor oder erst mit Eigentumsübertragung an den Käufer, den neuen Immobilieneigentümer. Es geht also um die praxisrelevante Frage, wie lange der neue Käufer warten muss, bis er selbst Eigenbedarf anmelden darf.

Kündigung wäre nur bei früherem Sperrfristbeginn rechtmäßig

Konkret ging es um folgenden Fall: Die beklagte Frau ist seit 2004 Mieterin einer Wohnung in einem Mietshaus in München. 2011 erwarb eine GmbH & Co. KG das Eigentum am Hausgrundstück und wandelte 2012 einzelne Wohnungen in Eigentumswohnungen um. Dies ermöglicht § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Im Februar 2016 veräußerte die GmbH & Co. KG die Wohnung an den Kläger. Im September 2022 kündigte der neue Eigentümer der Frau das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und forderte die Räumung der Wohnung zum 31. März 2023.  

Die Beklagte hielt die Kündigung für unwirksam, da die Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) noch nicht abgelaufen war. Sie habe erst mit Erwerb des Grundstücks durch den neuen Käufer begonnen, also 2017 und laufe entsprechend erst 2027 ab. Der neue Eigentümer stellte sich auf den Standpunkt, die Frist habe bereits früher begonnen und zwar bei der Umwandlung in Wohnungseigentum 2012. Also habe er 2022 kündigen dürfen.  

Der BGH gab nun der Mieterin recht. Er entschied, dass die Kündigungssperrfrist gemäß § 577a BGB mit dem Erwerb der Wohnung durch den Kläger im März 2017 begann und nicht bereits mit dem Erwerb des ungeteilten Grundstücks durch die GmbH & Co. KG 2011/2012 (Urt. v. 06.08.2025 - Az. VIII ZR 161/24). Das bedeutet, der Kläger kann die Kündigung erst 2027 aussprechen, da in München eine 10-Jahres-Sperrfrist gilt. 

Grund hierfür sei der Bestandsschutz für den Mieter: Die Sperrfrist beginne nach § 577 Abs. 1 BGB mit dem Erwerb des Wohnungseigentums durch den ersten Käufer gemäß § 925 BGB. 

Gesetzgeber wollte Umgehungstricks verhindern

Die Ausnahme des § 577a Abs. 1a BGB, wonach die Frist bereits mit der Veräußerung des vermieteten Wohnraums beginnt, ohne dass zuvor eine Umwandlung in Wohnungseigentum nötig ist, greife hier nicht. § 577a Abs. 1a BGB war vom Gesetzgeber eingeführt worden, weil Investoren ein Umgehungsmodell entwickelt hatten, um die Sperrfrist zu vermeiden – das sogenannte "Münchener Modell". Und das ging so: Erwerbergemeinschaften kauften, meist initiiert und organisiert von einem Bauträger, ein komplettes Haus mit mehreren Wohnungen. Dann kündigte die Gemeinschaft einzelnen Mietern wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter. Erst anschließend wurden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und unter den Gesellschaftern aufgeteilt. Die Wohnungen wurden also nicht wie üblich in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend verkauft, sondern die Käufer schließen sich zu einer Gruppe zusammen, kaufen en bloc ein gesamtes Mietshaus und machen noch vor einer Umwandlung in Eigentumswohnungen Eigenbedarf geltend.

§ 577a Abs. 1a BGB schob dieser Umgehungspraxis einen Riegel vor, da die Kündigungssperrfrist in diesen Fällen unabhängig von einer Umwandlung in Wohnungseigentum bereits mit der Veräußerung beginnt. Die Sperrfrist begann in diesem Fall also schon früher. Die Mieter waren somit sicher geschützt, umgekehrt profitieren spätere Käufer von einer abgelaufenen oder jedenfalls verkürzten Sperrfrist.

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BGH: Früher Fristbeginn macht bei GmbH & Co keinen Sinn

Laut dem BGH greift aber im konkreten Fall die Ausnahme des § 577a Abs. 1 BGB nicht. Bei einer GmbH & Co. KG sei die Ausnahme trotz der weiten Formulierung "Personengesellschaft" nicht anzuwenden sei, so der BGH. Denn eine GmbH & Co. KG könne – anders als eine Gruppe von Erwerbern – nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Daher müsse der Mieter auch nicht vorzeitig geschützt werden, so dass es beim normalen Fristbeginn ab Neuerwerb bleibe. Der BGH macht in seinem Urteil deutlich, dass er den Wortlaut der Norm hier als "zu weit gefasst" ansieht und dem Sinn und Zweck nach reduziert. Er betont zudem, dass er sich mit der Entscheidung gegen die überwiegende Ansicht in der Literatur wendet. Deren Argument, dass eine GmbH & Co. KG eine Verwertungskündigung aussprechen könnte und insofern der Mieter auch in dieser Konstellation schutzbedürftig sei, überzeuge den BGH nicht. Dem komme für die Vorschrift des § 577a BGB keine "maßgebliche Bedeutung" bei. 

Der BGH hat also klargestellt, dass die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB nicht durch den Kauf eines Hauses durch eine GmbH & Co. KG ausgelöst wird. Für die Mieterin bedeutete das: Die 10-Jahres-Frist begann erst, als die Wohnung 2017 an die privaten Käufer ging – und war 2022 noch nicht abgelaufen. Deshalb war die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

pk/fz/LTO-Redaktion