BGH zu beschädigter Mietwohnung: Scha­dens­er­satz auch ohne Frist­set­zung

Vermieter können wegen einer beschädigten Mietwohnung auch ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz von ihren Mietern verlangen. Bei einer leistungsbezogenen Nebenpflicht sei diese nicht erforderlich. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden (Urt. v. 28.02.2018, Az. VIII ZR 157/17).

Ein Mieter hatte sich gegen finanzielle Forderungen seines früheren Vermieters wegen Schimmelbefalls, ungepflegter Badezimmerarmaturen, eines Lackschadens an einem Heizkörper und Mietausfalls gewehrt. Er störte sich daran, dass er keine Möglichkeit hatte, die Schäden selbst zu beseitigen, weil ihm sein Vermieter keine entsprechende Frist gesetzt hatte. Bei den vorinstanzlichen Gerichten hatte er allerdings keinen Erfolg.

Auch der BGH vertritt die Auffassung, dass der Vermieter Geldersatz für die beschädigte Mietsache ohne Fristsetzung verlangen kann. Er hat die Revision des Mieters daher zurückgewiesen.

BGH: Obhutspflichten setzen keine Fristsetzung voraus

Das Fristsetzungserfordernis aus den §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gelte nämlich nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten nach § 241 Abs. 1 BGB. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er - statt der geschuldeten Leistung - Schadensersatz verlangen kann, erläutern die Karlsruher Richter. Der BHG sieht etwa Schönheitsreparaturen vom Mieter als derartige Leistungspflicht an, wenn sie wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übertragen wurde.

Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Obhutspflicht zu einem schonenden Umgang mit der Mietwohnung um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB. Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz - neben der Leistung -, wenn die Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB vorliegen. Daher könne ein Vermieter bei einer beschädigten Mietsache nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne dem Mieter zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben, so der Senat.

Dies gelte im Übrigen unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder wie hier erst nach der Rückgabe der Mietsache geltend mache. Denn § 546 Abs. 1 BGB treffe weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten sei.

mgö/LTO-Redaktion