BGH zu Kündigung wegen Eigenbedarfs: Auch bei DDR-Alt­miet­ver­trägen gilt das BGB

Seit 1990 wohnten die Mieter in einer Wohnung im früheren Ost-Berlin. Der im gleichen Jahr geschlossene Mietvertrag sah – in Anlehnung an die seinerzeit in Ost-Berlin noch geltende Vorschrift des § 120 des ehemaligen Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB-DDR) – strenge Regeln zur Kündigung vor: Demnach konnte das Mietverhältnis nur durch Vereinbarung der Vertragspartner, durch Kündigung seitens des Mieters oder durch gerichtliche Aufhebung beendet werden. Der Vermieter kündigte jedoch wegen Eigenbedarfs und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden, dass auch die Kündigung solcher DDR-Altmietverträge den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unterliegt und nicht den strengeren Voraussetzungen des ZGB-DDR (Urt. v. 13.11.2024, Az. VIII ZR 15/23). Ein solcher unbefristeter Mietvertrag kann somit vom Vermieter auch gegen den Willen des Mieters wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. 

Vorinstanz hielt an DDR-Regelung fest 

In der Vorinstanz hatte das Landgericht (LG) Berlin die Klage abgewiesen, denn es hielt die ursprüngliche vertragliche DDR-Regelung weiterhin für anwendbar. Die im Mietvertrag getroffene Regelung zur Vertragsbeendigung nehme auf die Vorschriften der §§ 120 ff. ZGB-DDR Bezug. Nach § 122 Abs. 1 ZGB-DDR könne der Vermieter nur wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung “aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen dringend” benötige. Das sei hier aber nicht erfüllt, so das Gericht. Der Vermieter legte Revision ein, welche Erfolg hatte. Der BGH folgte der Einschätzung des LG Berlin nämlich nicht. 

Die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung bestimmen sich laut BGH nicht nach dem ZGB-DDR, sondern allein nach dem BGB. Mit dem Beitritt der DDR habe der Gesetzgeber die Befugnis des Vermieters zur Beendigung des Wohnraummietvertrages gegen den Willen des Mieters durch die Übergangsvorschrift in Art. 232 § 2 Einführungsgesetz BGB (EGBGB) abschließend geregelt. Diese Vorschrift sieht vor, dass für Mietverhältnisse aufgrund von Vorschriften, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, sich von diesem Zeitpunkt an nach den Vorschriften des BGB richten. Damit kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen, wenn der er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

eh/LTO-Redaktion