BGH zur "gefährdet erscheinenden" finanziellen Leistungsfähigkeit: Miet­ver­trag mit einem Aus­zu­bil­denden zumutbar

31.01.2018

Ein Azubi, der in den Mietvertrag seiner verstorbenen Lebensgefährtin eingetreten ist, bleibt Mieter: Für eine außerordentliche Kündigung wegen der drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit braucht es konkrete Anhaltspunkte, so der BGH.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eingetretenen (neuen) Mieters nur in besonderen Ausnahmefällen als wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Betracht kommt (Urt. v. 31.01.2018, Az. VIII ZR 105/17). 

Geklagt hatte ein Lehrling aus Wendlingen (Kreis Esslingen), der nach dem Tod seiner Lebensgefährtin in den Mietvertrag für die gemeinsame Wohnung eingetreten war. Einige Monate später bat er darum, ein Zimmer an einen Arbeitskollegen untervermieten zu dürfen, um die Kosten dauerhaft zu decken. Der Vermieter stimmte dem aber nicht zu und kündigte das Mietverhältnis aus wichtigem Grund: Der Azubi könne den Mietzins samt Nebenkosten nicht auf Dauer leisten.

Die Vorinstanzen wiesen die Klage des Azubis auf Zustimmung zur Untervermietung ab und gaben der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Widerklage des Vermieters statt. Die "gefährdet erscheinende" finanzielle Leistungsfähigkeit des Azubis habe den Vermieter nach Auffassung der Vorinstanzen zur außerordentlichen Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB berechtigt.

BGH: Umstände müssen zuverlässigen Schluss auf Leistungsunfähigkeit zulassen

Außerordentliche Kündigungen seien auch in diesem Fall nur aus wichtigem Grund möglich und nur dann, wenn die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist, so der BGH. Die auf eine bloß drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit des Mieters gestützte Unzumutbarkeit müsse stets auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. "Das muss der Vermieter darlegen und begründen - und eben nicht der Mieter", betonte die Vorsitzende Richterin Karin Milger.

Die stets pünktlichen eingegangenen 545 Euro plus Nebenkosten habe die Vorinstanz nicht berücksichtigt. "Dabei hätte der Mieter Bedenken gegen seine Zahlungsfähigkeit doch gar nicht deutlicher ausräumen können", so Milger. Konkrete und objektive Anhaltspunkte dafür, dass der junge Mann nicht genug Geld habe, habe es aber nicht gegeben. Außerdem habe der Vermieter weder das Vermögen des Mannes berücksichtigt noch die Untervermietung eines Zimmers erlaubt.  

acr/LTO-Redaktion

mit Materialen der dpa

Zitiervorschlag

BGH zur "gefährdet erscheinenden" finanziellen Leistungsfähigkeit: Mietvertrag mit einem Auszubildenden zumutbar . In: Legal Tribune Online, 31.01.2018 , https://www.lto.de/persistent/a_id/26821/ (abgerufen am: 27.05.2018 )

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Kommentare
  • 31.01.2018 21:42, Hmm

    Die Untervermietung hat der Vermieter nicht zu berücksichtigen, weil er sie gerade nicht will. Man kann ihm doch nicht die Möglichkeit eines anderen Vertrages nicht andichten...

    Warum die Vorinstanzen aber tatsächlich der Kündigung stattgeben ist nicht ersichtlich. Natürlich, kann allein die Aussage des Mieters "Er wolle einen Untermieter zur dauerhaften Sicherstellung der Mieter" nicht gesehen werden, dass er in Zukunft nicht auch anders die Miete bestreiten kann. Eine soweite Auslegung zu seinem eigenen Nachteil konnte der Vermieter im obj. Empfängerhorizont nicht erkennen.

    Wünschenswert wäre daher, dass bei lto Juristen schreiben und wichtige Infos präsentieren.

    Auf diesen Kommentar antworten
    • 01.02.2018 09:54, Marc E.

      Ob der Vermieter die Untervermietung nicht will, ist meines Erachtens aber nicht ausschlaggebend. Entscheidend ist doch, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die Bewilligung der Untervermietung vorliegen und deswegen der Vermieter diese dulden MUSS. Dies richtet sich jedoch nicht nach den Willen des Vermieters, sondern nach § 553 BGB. Dass heißt, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt, das nach der Begründung des Mietverhältnisses entstanden ist und keine Ausschlussgründe nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB vorliegen, hat der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung. Liegen diese Voraussetzungen vor, hat der Vermieter den möglichen Abschluss eines Untermietverhältnisses zur Deckung der Mietzahlungen auch bei dem Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung zu berücksichtigen.

    • 01.02.2018 10:50, Jap

      Da haben Sie Recht. Nach dem ich das Urteil gelesen habe, wurde es mir auch klar, dass der BGH einen Anspruch auf Untermietung bereits bei der Möglichkeit die Miete zu decken bejaht.
      Finde das etwas wenig und drückt dem Vermieter einen Untermieter auf. Ist aber wohl nun Rspr. die die unteren Instanzen so auch nicht kommen sehen haben.

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