BGH zur Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung: Hilfs­weise erklärte Kün­di­gung läuft nicht auto­ma­tisch ins Leere

In den zwei entschiedenen Verfahren hatten die beklagten Mieter ihre Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht bezahlt. Hierauf haben die Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. In beiden Fällen beglichen die Mieter nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände.

Das zuvor mit den Fällen beschäftigte Landgericht (LG) Berlin hatte die daraufhin folgenden Räumungsklagen der Vermieter allerdings abgewiesen: Die Vermieter seien zwar aufgrund der wirksamen außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen, die Räumung und Herausgabe zu verlangen – die Ansprüche seien aber wegen der rechtzeitig erfolgten Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nachträglich erloschen.

Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ging nach Ansicht des Berliner Gerichts deshalb ins Leere. Das Mietverhältnis habe nämlich durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden. Im Zeitraum zwischen dem Zugang der Kündigungserklärung und dem Eingang der Schonfristzahlung habe aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung gar kein Mietverhältnis mehr bestanden, was hätte ordentlich gekündigt werden können.

BGH: Keine künstliche Aufspaltung eines Lebenssachverhalts

Zwischen den Zeilen der Mitteilung des BGH zu seiner Entscheidung lässt sich sehr deutlich erkennen, was die Karlsruher Richter von dieser Begründung halten: überhaupt nichts. Das LG habe nämlich die bei der Auslegung der Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge und den einzelnen Lebenssachverhalt, auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stütze, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

Der BGH hob entsprechend beide Urteile auf und verwies sie zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück ans LG. Dies muss nun Feststellungen darüber treffen, ob die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllen.

acr/LTO-Redaktion