BGH zu Kalkulationsirrtum bei Wohnfläche: Mie­t­er­höhung kann zumutbar sein

Mieter können an eine Mieterhöhung gebunden sein, obwohl ihre Wohnung in Wirklichkeit ein gutes Stück kleiner ist als vom Vermieter zugrunde gelegt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe mit am Dienstag veröffentlichtem Urteil entschieden (Urt. v. 11.12.2019, Az. VIII ZR 234/18). Demnach ist die höhere Miete trotz falscher Rechengrundlage zumutbar, solange sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt.

In dem Fall hatte ein Mieter aus Dresden innerhalb von sechs Jahren vier Mieterhöhungen akzeptiert. Erst 2013 zweifelte er das erste Mal an, dass seine Wohnung tatsächlich - wie vom Vermieter angegeben - knapp 114 Quadratmeter groß ist. Im Mietvertrag stand keine Wohnfläche. Später stellte ein Sachverständiger fest, dass die Wohnung nur gut 102 Quadratmeter misst. Der Vermieter hatte die Erhöhungen jeweils auf die Quadratmeterzahl gestützt. Der Dresdner Mieter wollte deshalb mehr als 6.000 Euro zurückgezahlt bekommen.

Das Geld ist aber weg. Auch unter Berücksichtigung der wahren Fläche liege die Quadratmetermiete immer noch unter der in Dresden üblichen, entschieden die Richter. Mit der Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsbegehren komme eine entsprechende vertragliche Vereinbarung zustande, ohne dass es auf die formellen Voraussetzungen des § 558a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) oder die materielle Rechtmäßigkeit ankomme.

Laut BGH liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung dieser Vereinbarung trotz Kalkulationsirrtums der Parteien aber nicht vor, "wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§558, 558b BGB hätte durchsetzen können". In einem solchen Fall sei dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar. Anders läge der Fall laut BGH allerdings, wenn die Mieterhöhung auf Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche und einer Quadratmetermiete, die bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, vereinbart werde.

acr/LTO-Redaktion

mit Materialien der dpa