BGH zu Härtefallen bei Wohnungskündigung: Räu­mung­s­ur­teil gegen Demenz­kranken auf­ge­hoben

Weil der Vermieter seine Wohnung dem eigenen Sohn und dessen Familie zur Verfügung stellen wollte, sollte ein 87-jähriger Demenzkranker seine Wohnung räumen. Eine darauf gerichtete Klage der Erben des Vermieters hatte Erfolg, doch nun wurde das Urteil durch den Bundesgerichtshof (BGH) aufgehoben (Urt. v. 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15). Die Vorinstanz habe sich mit der Situation des Mieters nicht ausreichend auseinandergesetzt, so die Richter.

Der Mann und seine 78-jährige Frau bewohnen seit 1997 eine Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses, welches den Klägern als Erben des früheren Eigentümers gehört. Der Erblasser hatte Eigenbedarf angemeldet und aufgrund dessen das Mitverhältnis gekündigt. Er wolle die Wohnung seinem Sohn und dessen Familie zur Verfügung stellen, die bisher die im Obergeschoss liegende Wohnung bewohnten, so die Begründung.

Die Erben verfolgten später die vom zwischenzeitlich verstorbenen Vermieter angestrengte Räumungsklage gegen das Ehepaar weiter. Die Beklagten wehrten sich dagegen unter Verweis auf die Regelung des § 574 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach dem Mieter das Recht zusteht, der Kündigung zu widersprechen, sofern die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Berufungsgericht unterstellt Vortrag des Mieters als wahr

Die beginnende Demenz des betagten Mannes drohe sich zu verschlimmern, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen werde, so das Beklagtenvorbringen. Ein Umzug in eine Altenpflegeeinrichtung sei bei Verlust der Wohnung nicht mehr zu umgehen, doch seine Frau lehne es ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen.

Das Berufungsgericht unterstellte den Vortrag des Ehepaares als wahr, befand ihn aber für nicht ausreichend. Ein Härtefall im Sinne des § 574 sei nicht anzunehmen, da das Interesse der Vermieter, nicht auf Dauer auf beengtem Raum leben zu müssen, jedenfalls überwiege.

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH widersprach nun dieser Auffassung mit der Begründung, dass sich das Berufungsgericht über die Wahrunterstellung des Beklagtenvortrags hinaus mit der Situation des demenzkranken Mannes und den Folgen einer Kündigung für ihn hätte befassen müssen.

Weitergehende Prüfung verfassungsrechtlich geboten

Bei der Prüfung der Härtegrade komme der sorgfältigen Sachverhaltsfeststellung und Interessengewichtung eine besondere Bedeutung zu. Insbesondere dürfe eine Wahrunterstellung vorgetragener Härtegründe nicht dazu führen, dass es das Gericht zum Nachteil des Mieters unterlasse, sich ein eigenständiges Bild von dessen betroffenen Interessen zu verschaffen.

Das Berufungsgericht habe es in diesem Fall aber dabei belassen, den Beklagtenvortrag zu den Härtegründen formal als wahr zu unterstellen und anschließend zu dem Ergebnis zu gelangen, dass diese Härten keinesfalls Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite verdienten. Dabei habe es sich mit der "existenziellen Bedeutung der Beibehaltung der bisherigen Wohnung" nicht in der gebotenen Weise auseinandergesetzt.

BGH durchbricht Beibringungsgrundsatz

Damit durchbrach der Senat den Beibringungsgrundsatz im Zivilprozess, wonach für die Entscheidungsfindung nur das zählt, was von den Parteien vorgetragen wird. Dies begründete er damit, dass die Gerichte verfassungsrechtlich gehalten seien, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen und möglichen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Dies gelte "gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr".

Im Zweifel müssten sie sich mittels sachverständiger Hilfe ein genaues Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen dem Mieter im Einzelnen drohen. Da dies hier nach Auffassung der Richter nicht geschehen war, hoben sie das vorinstanzliche Urteil auf und verwiesen die Sache zur neuerlichen Entscheidung zurück.

mam/LTO-Redaktion