BGH zu Mieterhöhungen nach Modernisierung: Härtefall auch bei großer Wohnung möglich
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Wenn der Vermieter das Haus auf Vordermann bringt, kann das für die Mieter teuer werden. Die Härtefallregelung schützt Menschen, die sich ihre Wohnung ohnehin kaum leisten können. Auf die Größe allein kommt es dabei nicht an, so der BGH.
Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkt Mietern den Rücken, die sich nach Modernisierungsarbeiten am Haus die Miete nicht mehr leisten können. Sie dürfen vom Vermieter nicht einfach auf eine kleinere Wohnung verwiesen werden, wie die obersten Zivilrichter in Karlsruhe am Mittwoch entschieden. Ob die Wohnungsgröße angemessen ist, spielt demnach zwar eine Rolle. Bei der Abwägung der Interessen müssten aber alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Dabei komme es auch auf die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung an (Urt. v. 09.10.2019, Az. VIII ZR 21/19).
Grundsätzlich dürfen Vermieter Modernisierungskosten bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen. Bis Jahresanfang konnten Vermieter die Jahresmiete um elf Prozent der anteiligen Kosten erhöhen, seither sind es noch acht Prozent.
Dass modernisiert wird, müssen Mieter in aller Regel hinnehmen. Sie haben allerdings ein Sonderkündigungsrecht. Entstehen durch die Arbeiten viel Lärm und Dreck, ist unter Umständen eine Mietminderung möglich.
Hartz-IV-Empfänger lebt seit seiner Kindheit in der Wohnung
Menschen, die sich ihre Wohnung ohnehin kaum leisten können, schützt das Gesetz in § 559 Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) außerdem ausdrücklich vor der drohenden Mieterhöhung: Sie soll immer dann ausgeschlossen sein, wenn sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Betroffene müssen diesen Härteeinwand gleich nach Ankündigung der Modernisierung geltend machen. Ob er berechtigt ist, wird allerdings erst später geprüft, wenn die Miete tatsächlich steigen soll.
Vor dem BGH ging es um einen Hartz-IV-Empfänger aus Berlin, der seit seiner Kindheit in der knapp 86 Quadratmeter großen Wohnung, inzwischen allein, lebt. Seine Eltern waren dort Anfang der 1960er Jahre eingezogen. Vom Amt bekommt er fürs Wohnen gut 460 Euro. Seine Kaltmiete lag schon vor der Erhöhung bei mehr als 570 Euro, dazu kamen monatlich 90 Euro Heizkostenvorschuss.
Die Vermieterin hat das Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929 zwischenzeitlich auf Vordermann bringen lassen: Fassade und oberste Geschossdecke wurden gedämmt, die Balkone auf etwa fünf Quadratmeter vergrößert. Ein vor Jahrzehnten stillgelegter Fahrstuhl ist nun wieder in Betrieb. Die Kosten sollen auch die Bewohner nun über deutlich erhöhte Mieten tragen.
Härtefall darf nicht nur nach der Wohnungsgröße bemessen werden
Nach einem Urteil des Berliner Landgerichts (LG) muss sich der Hartz-IV-Empfänger nur mit wenigen Euro im Monat an den Kosten für die Modernisierung beteiligen. Zum allergrößten Teil sei die Mieterhöhung nicht zu rechtfertigen, entschieden die Richter im November 2018. Dabei tut es aus ihrer Sicht nichts zur Sache, ob der Mann überhaupt so eine große Wohnung braucht. Sinn und Zweck der Härtefallregelung sei gerade, dass Wohnungen nach der Modernisierung auch für Mieter mit geringem Einkommen finanzierbar blieben.
Das sieht der BGH genauso und hat die Annahme eines Härtefalls im vorliegenden Sachverhalt gebilligt. Seinem Urteil zufolge gelten bei der Abwägung im Rahmen des § 559 Abs. 4 BGB andere Maßstäbe als bei der Gewährung von Sozialleistungen. Dass im Sozialrecht gut 50 Quadratmeter als angemessen für einen Einpersonenhaushalt gelten, solle sicherstellen, dass sich niemand auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet, so die Richter. Bei der BGB-Regelung dagegen gehe es um die Frage, ob ein Mieter, der auf die Modernisierung keinen Einfluss hat, seinen bisherigen Lebensmittelpunkt behalten darf.
Darüber hinaus genieße nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter den Eigentumsschutz aus Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG), erläuterte der 8. Zivilsenat. Wegen des Bestandsinteresses könne deswegen ein Härtefall nicht einfach isoliert anhand einer bestimmten Wohnungsgröße geprüft werden.
Trotzdem ist damit noch nicht entschieden, ob der Berliner Hartz-IV-Bezieher der Mieterhöhung entgeht. Denn in zwei Ausnahmefällen können sich Mieter nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB generell nicht auf eine finanzielle Härte berufen: wenn das Haus nur in einen "allgemein üblichen" Zustand versetzt wurde und wenn der Vermieter zur Modernisierung gezwungen war. Beides hat das LG Berlin nach Auffassung des BGH nicht korrekt geprüft. Das muss es noch nachholen.
dpa/mgö/LTO-Redaktion
