BGH zu zweckfremder Vermietung in WEG: Unterlassungsanspruch selbst nach Jahrzehnten

Mit seinem Urteil gab der Bundesgerichtshof (BGH) der Klage eines Wohnungseigentümers statt. Der Kläger hatte 2007 die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss einer Wohnungseigentümergemeinschaft gekauft.

Souterrain und Erdgeschoss gehörtem zu diesem Zeitpunkt schon dem späteren Beklagten. Dieser hatte Räume im Souterrain, die in der Teilungserklärung als "Räumlichkeiten [...] bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum" zunächst selbst als Wohnraum genutzt und dann ab 1986 als Wohnung weitervermietet. Als 2008 eine Neuvermietung des Souterrains anstand, klagte der neue Eigentümer der oberen Geschosse auf Unterlassung.

Der V. Zivilsenat entschied, dass eine erneute Vermietung des Souterrains als Wohnung nicht gegen den Willen des anderen Wohnungseigentümers stattfinden darf. Auch wenn andere Eigentümer desselben Hauses dies jahrelang geduldet haben, stehe dies dem Unterlassungsanspruch des Klägers nicht im Wege (Urt. v. 08.05.2014, Az. V ZR 178/14).

Der Senat ließ dabei offen, ob der Eigentümer das Souterrains früher als Wohnräume für seine eigene Familie mitnutzen durfte. Eine mehr als vorübergehende Nutzung zu Wohnzwecken sei aber jedenfalls dann unzulässig, wenn dies "die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert". Dies sei hier durch die Vermietungen der Fall.

Solange die zweckwidrige Nutzung anhalte, verjähre der Unterlassungsanspruch des anderen Eigentümers nicht. Eine Verwirkung des Unterlassungsanspruches sei ebenfalls nicht gegeben. Jedenfalls, wenn die Räume neu vermietet werden, könnten andere Eigentümer ihren Unterlassungsanspruch auch dann neu geltend machen, wenn sie die zweckfremde Nutzung zuvor über Jahre geduldet hatten. Denn die Neuvermietung sei eine deutliche Zäsur. Für die anderen Eigentümer sei dies ein berechtigter Anlass, "für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern".

mbr/LTO-Redaktion