BGH zu fehlender Info über Vorkaufsrecht : Vermieter muss auch entgangenen Gewinn ersetzen

Vermieter, die das gesetzliche Vorkaufsrecht ihrer Mieter gemäß § 577 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vereiteln, machen sich schadensersatzpflichtig. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nun, dass sie auch dann einen etwaigen entgangenen Gewinn ersetzen müssen, wenn der Mieter erst von dem Verkauf der Wohnung an einen Dritten und sein Vorkaufsrecht erfährt, wenn die Wohnung schon an den Käufer übereignet wurde (Urt. v. 21.01.2015, Az. VIII ZR 51/14).

Einen entsprechenden Schaden hatte eine Hamburgerin eingeklagt. Seit 1992 wohnte sie in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg zur Miete. Im Juli 2011 wurde ein neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Die bisherige Eigentümerin hatte die Mieterin weder von einem Kaufvertragabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen. Im Januar 2012 bot ihr dann der neue Eigentümer die Wohnung zu einem Preis von 266.250 Euro an.

Da die Frau der Ansicht war, dass sie die Wohnung bei Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem Preis von lediglich 186.571 Euro hätte erwerben können, klagte sie gegen die frühere Eigentümerin. Die strittige Frage in Karlsruhe war also nicht, ob die Mieterin entgangenen Gewinn geltend machen kann, wenn die Vermieterin das ihr zustehende, bereits ausgeübte Vorkaufsrecht vereitelt hat.

Entgangener Gewinn von Schutzzweck des § 577 BGB erfasst

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hatte vielmehr darüber zu entscheiden, ob das auch dann gelten soll, wenn der Mieter über den Kaufvertrag und das ihm zustehende Vorverkaufsrecht zuerst gar nicht informiert wurde, sondern erst davon erfährt, wenn die Wohnung schon an den anderen Käufer übereignet wurde, der Vermieter sie also gar nicht mehr verkaufen könnte, selbst wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht noch geltend machen würde. 

Der BGH bejahte grundsätzlich diese Möglichkeit und widersprach damit den Vorinstanzen, welche die Geltendmachung eines solchen Schadens als nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt angesehen hatten. Der Senat geht davon aus, dass der Mieter unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens in Form des entgangenen Gewinns verlangen kann, wenn der Verkäufer die Wohnung wegen Weiterveräußerung nicht mehr an ihn übereignen könnte, selbst wenn er sein Vorkaufsrecht ausüben würde. Weil ihn genau vor dieser Situation die Mitteilungspflichten des § 577 BGB schützen sollen, müsse er nicht - quasi bloß der Form halber - sein Vorkaufsrecht erst noch ausüben.  

Der Erfüllungsschaden kann auch in entgangenem Gewinn bestehen, so die Kalrsruher Richter. Der Gesetzgeber bezwecke mit § 577 BGB jedenfalls auch, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit sei. Der Schutzzweck der Norm erfasse daher auch den Ersatz entgangenen Gewinns. Der BGH hat das Verfahren zurück an das LG Hamburg verwiesen, das nun notwendige Feststellungen - vermutlich zum Verkehrswert sowie zum Kaufpreis - noch nicht getroffen habe, teilte der BGH mit.

una/LTO-Redaktion