Vermieter darf Mietkaution nicht zurückhalten: BGH zählt Neben­kosten zu den "wie­der­keh­renden Leis­tungen"

Vermieter dürfen nicht die Mietkaution behalten, um bereits verjährte Nachforderungen aus Nebenkosten- beziehungsweise Betriebskostenabrechnungen zu begleichen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit am Montag veröffentlichtem Urteil entschieden (Urt. v. 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).

In dem Fall war ein Mieter aus Erfurt für die Jahre 2006 bis 2009 jeweils Nachzahlungen für die Betriebskosten schuldig geblieben, insgesamt knapp 1.000 Euro. Nachdem der Mann Ende Mai 2009 ausgezogen war, gab die Vermieterin die auf einem Sparbuch hinterlegte Kaution von knapp 700 Euro nicht heraus. Sie wollte sich so das Geld für die nicht gezahlten Nebenkosten zurückholen.

Weil sie das Geld erst 2013 einklagte, bekommt sie aber nur noch knapp 130 Euro für die jüngsten Ansprüche aus dem Jahr 2009, die übrigen Ansprüche gemäß der älteren Betriebskostenabrechnungen sind nach der gesetzlichen Frist von drei Jahren verjährt.

Trotz gesonderter Abrechnung wiederkehrende Leistung

Nach Ablauf dieser Frist dürfen sich Vermieter nicht mehr aus der Kaution bedienen, wie die Karlsruher Richter nun klarstellen. Als Teil der Monatsmiete seien Betriebskosten wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Vorschrift nimmt Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen von der Regel des § 216 Abs. 1 u. 2 BGB aus, wonach der Inhaber eines gesicherten Anspruchs auch nach dessen Verjährung Gebrauch von der vom Schuldner geleisteten Sicherheit machen kann.

Von einer solchen Ausnahme geht der BGH in seiner Entscheidung aus. Er begründet das damit, dass gemäß § 556b Abs. 1 S. 1 BGB die Miete nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichten ist. Diese stelle eine regelmäßig wiederkehrende Leistung im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB dar. Zur Miete zählten aber nicht nur die Grundmiete, sondern auch die für gewöhnlich auf den Mieter umgelegten zu erwartenden Betriebskosten, welche entsprechend auch als wiederkehrende Leistung einzustufen seien.

Diesen Charakter verlieren die Nebenkosten nach Ansicht des Gerichts u.a. für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats auch nicht dadurch, dass sie gesondert in einer Betriebskostenjahresabrechnung verlangt werden. Einer solchen Abrechnung komme kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu, sie sei vielmehr ein reiner Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanz sei die Vermieterin deshalb daran gehindert, sich aus der verpfändeten Sparbuchforderung zu befriedigen. Weil unklar ist, ob der Mieter die Forderung für 2009 inzwischen beglichen hat, muss das zuständige Landgericht Erfurt den Fall aber noch einmal verhandeln.

ms/LTO-Redaktion

Mit Materialien von dpa