BGH zu Aufwendungsersatz für Schönheitsreparaturen: Vermieterin muss an Mieter zahlen

Wollen Vermieter Schönheitsreparaturen stets selbst vornehmen und vermeiden, dass ihre Mieter dies ohne ihre Zustimmung erledigen, müssen sie den Mietvertrag entsprechend ausgestalten. Das zeigt das Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) von Mittwoch (Urt. v. 03.12.2014, Az. VIII ZR 224/13).

Die Richter gaben den klagenden Mietern recht, die entgegen dem Willen ihrer Vermieterin Renovierungsarbeiten in ihrer Wohnung durchgeführt hatten. Danach forderten sie Aufwendungen in Höhe von 2.500 Euro.

Der BGH stimmte dem nun zu, da nach wie vor die Regelungen des Mietvertrags von 1990 einschlägig seien. Die Parteien hatten damals vereinbart, dass die Vermieterin die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung zu tragen habe. Ergänzend wurde festgehalten, dass der Mieter für selbst durchgeführte Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig seien, einen Zahlungsanspruch zustehe. Er könne dann die Auszahlung eines hierfür gedachten Teils der monatliche entrichteten Miete verlangen. Es wurde hierfür als Abrechnungsmodus eine Zeitspanne von fünf Jahren angesetzt.

Klauseln im Interesse der Parteien

Anfang 2012 teilte die Vermieterin ihren Mietern mit, dass sie die Schönheitsreparaturen in Zukunkt nur noch selbst ausgeführen würde. Die Bewohner lehnten das aber ab und kündigten gleichzeitig an, die Wohnung bis zum Ablauf von fünf Jahren nach den letzten Arbeiten erneut zu renovieren. Dem kamen sie zügig nach. Im Mai 2012 präsentieren die Mieter die frisch gestrichene Wohnung und verlangten entsprechend der mietvertraglichen Klauseln die angefallenen Kosten zurück.

Uneinigkeit über die rechtliche Bewertung herrschte nicht nur zwischen den streitenden Parteien, sondern auch in den Vorinstanzen. So gab das Amtsgericht (AG) Berlin-Charlottenburg der Klage statt. Das Landgericht (LG) Berlin war hingegen anderer Ansicht und verneinte einen Zahlungsanspruch.

Nun stellte der BGH klar, dass es für einen Zahlungsanspruch nicht darauf ankomme, ob die Vermieterin den Arbeiten zugestimmt habe. Es sei lediglich erforderlich, dass die Mieter die fälligen Schonheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen hätten. Das ergebe sich aus dem 1990 geschlossenen Mietvertrag. Dem stehe nicht entgegen, dass die Vermieterin angekündigt hatte, die Maßnahmen künftig selbst durchführen zu wollen.

Sowohl der Wortlaut der entsprechenden Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten Interessen sprächen für diese Annahme. Denn für den Mieter schaffe die Regelung den Anreiz, die nötigen Arbeiten kostengünstig selbst durchzuführen und die hierfür gedachte "angesparten" Beträge, die zuvor als Teil der Miete an die Vermieterin geflossen sind, wieder ausgezahlt zu erhalten. Für Vermieter habe die Klausel den Vorteil, dass sie hierdurch eigenen Aufwand vermeiden könnten. Nicht zuletzt komme ihnen zugute, dass das Risiko mangelhafter Auführung beim Mieter liege. Denn der erhalte sein Geld nur, wenn er die Arbeiten fachgerecht durchgeführt habe.

una/LTO-Redaktion