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BGH zu fahrlässig verursachtem Wohnungsbrand: Mieter kann Besei­ti­gung der Schäden ver­langen

19.11.2014

Auch wenn der Mieter einen Brandschaden selbst verursacht, kann er vom Vermieter die Behebung verlangen und bis dahin die Miete mindern. Das gilt zumindest dann, wenn Mieter die Kosten einer Wohngebäudeversicherung des Vermieters übernehmen müssen. Für die Versicherung soll der Mieter schließlich nicht umsonst gezahlt haben.

Vermieter sind grundsätzlich dazu verpflichtet, die Mietsache in Stand zu halten, so will es § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Mieter den Schaden selbst schuldhaft verursacht hat. So schien es auch in dem Fall zu sein, den der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch zu entscheiden hatte: Die zwölfjährige Tochter des Mieters hatte durch kindliche Spielereien in der Küche einen Brand ausgelöst, somit galt ihr Vater als leicht fahrlässiger Verursacher des Feuers und des hierdurch entstandenen Schadens. Die Karlsruher Richter entschieden dennoch, dass er von seinem Vermieter die Beseitigung verlangen könne. Bis dahin dürfe er sogar die Miete mindern (Urt. V. 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13).

Entscheidend war, dass der Vermieter zwar eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, die Kosten hierfür aber auf die monatliche Miete umgelegt hatte. So kam tatsächlich der Mieter für die Versicherung auf. Aus diesem Grund hatte sich auch die Haftpflichtversicherung des Mieters geweigert, die Beseitigungskosten für die entstandenen Schäden zu tragen. Allerdings sträubte sich auch der Vermieter, seine Wohngebäudeversicherung zu bemühen und begründete dies mit höheren künftigen Prämien auch für seine weiteren Mietwohnungen. Außerdem sei er für den Schaden schließlich nicht verantwortlich, sondern sein Mieter.

BGH konkretisiert Rechtsprechung

Der aber habe tatsächlich die Kosten der Versicherung getragen und könne sich deshalb auch darauf verlassen, dass deren Leistungen in Anspruch genommen werden, so nun der BGH, der auf seine ständige Rechtsprechung in solchen Konstellationen verwies. Demnach ist ein Rückgriff des Versicherers - hier der Vermieter - auf den Mieter durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Mieter de facto so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Dem Vermieter fehle es dann an einem "vernünftigen Interesse", sich an den Mieter zu wenden. Stattdessen sei er dazu verpflichtet, die auch für solche Schadensfälle abgeschlossene Versicherung einzuschalten. Damit einhergehend dürfe er vom Mieter auch keinen Schadensersatz verlangen, so die ständige Rechtsprechung.

Bisher war jedoch unklar, ob hieraus umgekehrt folgt, dass der Mieter in solchen Fällen die Schadensbeseitigung vom Vermieter verlangen und bis dahin die Mieter mindern kann. Die Richter bejahten dies und wiesen damit die Revision des beklagten Vermieters zurück. Dies gelte allerdings nur, wenn die Versicherung auch eintrittspflichtig ist und der Mieter die Versicherungsprämien übernommen hat.

Auf der sicheren Seite können sich Mieter durch die Entscheidung vom Mittwoch allerdings nicht wähnen. Denn mit dem ursprünglichen Argument des Vermieters, wonach mit Schadensübernahme durch die Versicherung gleichzeitig mit höheren Prämien auch für seine übrigen Mietwohnungen zu rechnen sei, hatte sich der BGH gar nicht erst beschäftigt. Konkrete Angaben dazu, wie hoch die Kosten steigen könnten, habe der Vermieter nämlich nicht gemacht. So müsse offen bleiben, ob ein Vermieter dann ausnahmsweise von der Pflicht, seine Versicherung in Anspruch zu nehmen, befreit sein könne.

una/LTO-Redaktion

Zitiervorschlag

BGH zu fahrlässig verursachtem Wohnungsbrand: Mieter kann Beseitigung der Schäden verlangen . In: Legal Tribune Online, 19.11.2014 , https://www.lto.de/persistent/a_id/13861/ (abgerufen am: 06.07.2020 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 19.11.2014 16:53, Mieter123

    Interessant wäre es nun zu klären, inwieweit dieses Urteil sich auch auf andere Schadensfälle die ggf. durch den Mieter verursacht werden könnten bezieht. Häufiger Streitpunkt ist ja z.B. Schimmelbildung. Hier wird von den Vermietern häufig angeführt der Mieter habe nicht ausreichend geheizt und/oder gelüftet.

    Meines Verständnisses nach müsste der Vermieter also, gemäß diesem Urteil, die Kosten tragen (und sich durch eine entsprechende Versicherung erstatten lassen) wenn er hierfür eine Versicherung abgeschlossen hat. Der Mieter dürfte dann dementsprechend überhaupt nicht belangt werden, selbst wenn er fahrlässig für den Schimmel gesorgt hat (d.h. selbst wenn er tatsächlich zu wenig heizt und lüftet).

    Dies natürlich nur gemäß dem Fall, dass der Vermieter eine entsprechende Versicherung abgeschlossen hat (oder?).

    Muss die Versicherung im Mietvertrag als Posten aufgelistet werden, der von der Miete abgedeckt ist? Oder reicht es aus, dass der Vermieter eine entsprechende Versicherung abgeschlossen hat und diese bezahlt - geht das Gericht dann also davon aus, dass der Vermieter die Miete dazu nutzt diese Kosten, welche ihm durch das Gebäude entstehen, durch die vom Gebäude (bzw. dessen Mieter) abgeworfenen Mieten deckt?

    Falls letzteres NICHT der Fall ist, würde dies eine große Tür für die Vermieter eröffnen. Sie könnten dann für den "Super GAU" eine Versicherung abschließen, würden sie aber nicht im Mietvertrag auflisten und könnten dann nicht - gemäß diesem Urteil - dazu verpflichtet werden entsprechend zu handeln...

  • 20.11.2014 14:34, Bad Cat No1

    @ Mieter123:

    Die Versicherung kommt allenfalls dann für einen durch Schimmel verursachten Schaden auf, wenn er als Folgeschaden auf einen Leitungswasser- oder Hochwasserschaden zurückgeht. Schimmelbildung aufgrund baulicher Mängel, unsachgemäßer Lüftung, fehlerhafter Dämmung etc. sind vom Schutz regelmäßig (eigentlich immer) ausgenommen.

    • 20.11.2014 15:00, Mieter123

      Wie sieht es mit der Haftpflicht des Vermieters aus (Stichwort: "Gesundheitsschäden durch den Schimmel für den Mieter?)

      Vermutlich totaler humbug ;)

  • 21.11.2014 18:02, Paul Strelow

    Die Richter müssen besoffen oder unter Drogen gestanden haben. Damit ist jetzt Tür und Tor für unachtsame und schlampige Mieter beim Umgang mit Feuer in der Mietwohnung geöffnet. Mal im Wohnzimmer grillen oder ein Lagerfeuer machen - egal, es gibt ja eine Brandversicherung und der Vermieter soll gefälligst zahlen. Unglaublich sowas. Und da wundert sich die Politik, dass keine Mietwohnungen sondern nur noch Eigentumswohnungen gebaut werden.

    • 22.11.2014 17:35, Mieter123

      Das wohl kaum. Das wäre dann kaum noch "fahrlässigkeit" wie in diesem Fall, sondern vielmehr "grob fahrlässig" oder sogar "vorsätzlich".

  • 28.12.2014 13:55, Bine

    Hallo Ich bin seit den 15.9.2014 in meine erste eigene Wohnung eingezogen. Das ganze Haus hat Mengel die man mir nicht gesagt hat, alte Stromleitungen nicht richtig gesichert in den Wohnungen. Sogar offene Kabel wie bei mir in Badezimmer wo einer von der Verwaltung mir gesagt hat, dass da kein Strom drauf ist und ich ein Spiegel mit Licht anhängen kann, weil da neben ja ne Steckdose ist da für oder das Kabel einfach abkneifen. Das was ich nicht Tate ich lies das Kabel so, weil ich dachte es ist Tod und kein Strom drauf was er mir ja sagte und drauf habe ich den Spiegel rüberhängen wollen und Dadurch habe ich dann einen Stromschlag bekommen und bin ins Krankenhaus gekommen . Zum Glück ist mit dem Herz alles ok aber hatte starke Muskelverletzung von Artz aus. Der Arm Tat auch sehr lange weh seit den Schlag habe ich immer diese Aussetzer in Kopf. Mit der Konzentration ob das davon kommt, weil ich das erst seit den Strom schlag habe. Es geht mir jetzt darum was ich machen kann, weil die Verwaltung mir die Mengel nicht gesagt hat. Das mit den Strom und das es ne Pilzwohnung ist und wenn ich in der Wohnung mich auf halte immer so Lungen brennen habe mit Bauch weh und Schwindel usw. Ein Nachbar hatte mich drauf aufmerksam gemacht das der alte Mieter der vorher in der Wohnung wahr darum raus ist und die Wohnung nur fürs Auge gemahlen haben. Jetzt kommt der Pilz durch und ab und zu gehn die Heizung nicht in ganzen Haus. Viele sagen nix aus Angst, weil das Haus Verkauf wurde am 1.10 wo ich auch nix von wuste und der neue Vermieter sehr aggressive gegen die Mieter ist die darum eine Mietsminderung gemacht haben und das aggressive verhalten selbst gesehn habe. Nur nichts gesagt habe, weil ich so was nicht kenne das man so mit Mieter um geht. Fühle mich seit dem auch nicht mehr wohl in der Wohnung. Seit ich das alles weis usw. was kann ich machen der Nachbar meinte verklagen und keine Miete mehr zählen und Schmerzensgeld Verlangen. Er hatte mich auch ins Krankenhaus Gefahren an den Tag und ein Gutachter für den Strom kommen lassen. Raus kam in ganzen Haus ist Lebensgefahr und die Heizung auch nicht ok sind. Ich finde es eine Frechheit das man mir nichts davon gesagt hat. MfG bine