Schimmel in der Wohnung: Kein Dauerhaftes Zurückbehaltungsrecht

18.06.2015

Das Recht eines Mieters, im Falle eines Mangels die Miete teilweise einzubehalten, darf nur so lange ausgeübt werden, wie es seinen Zweck erfüllt. Lässt sich der Vermieter hierdurch nicht beeindrucken, muss der Mieter zu anderen Mitteln greifen.

Mieter dürfen Teile der Miete wegen eines Mangels nicht zeitlich unbegrenzt einbehalten. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch. Vom Leistungsverweigerungsrecht dürfe nur Gebrauch gemacht werden, solange dieses noch seinen Zweck erfülle, lautet die Entscheidung (Urt. v. 17.06.2015, Az. VIII ZR 19/14).

Dem Urteil lag ein Mietrechtsstreit aus Kassel zugrunde. Über das Vermögen des Mieters war im Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet worden. Einen Monat später hatte die Treuhänderin allerdings die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt. Hauptsächlich ging es um die Frage, ob der Vermieter dem Mieter nun kündigen und die Kündigung auf Mietrückstände stützen dürfe, die vor dem Insolvenzverfahren entstanden waren.

Die Karlsruher Richter befanden hier, dass die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 Insolvenzordnung (InsO)  durch die Freigabeerklärung entfallen sei. Denn diese bewirke, dass das Mietverhältnis in die Verfügungsbefugnis der Parteien zurückfalle. Die Norm diene nur dem Schutz der Insolvenzmasse und nicht dem persönlichen Schutz des Schuldners, der sich im Zahlungsverzug befinde.

Gar keine Miete zahlen ist unverhältnismäßig

Gleichzeitig entschieden die Richter aber auch über die Höhe des ausstehenden Mietbetrages. Das Landgericht (LG) Kassel hatte einen Zahlungsverzug insgesamt verneint und dem Mieter aufgrund der Mangelhaftigkeit der Wohnung - es handelte sich um starken Schimmelbefall - eine Minderung der Bruttomiete von 20 Prozent und ein monatliches Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 80 Prozent zugestanden. Mithin 100 Prozent.

Damit habe das LG aber das tatrichterliche Beurteilungsermessen überschritten, indem es schematisch bemessen und dem Mieter ein zeitlich unbegrenztes Zurückbehaltungsrecht eingeräumt habe, urteilte der BGH. Das LG hätte den Zweck des Zurückbehaltungsrechts – hier das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – erkennen müssen. Es diene im Rahmen von Mietverhältnissen dazu, auf den Vermieter vorübergehend Druck auszuüben. Dieser solle dazu getrieben werden, künftig die Wohnung wieder im mangelfreien Zustand bereitzustellen.

Es sei daher verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung zu bemessen. Der insgesamt einbehaltene Betrag müsse zudem in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen.
Damit sei der Mieter aber nicht rechtslos gestellt, betonte der BGH. Ungeachtet des Minderungsrechts könne er auf Mängelbeseitigung klagen oder den Mangel ggf. selbst beseitigen.

una/LTO-Redaktion

Zitiervorschlag

Schimmel in der Wohnung: Kein Dauerhaftes Zurückbehaltungsrecht . In: Legal Tribune Online, 18.06.2015 , https://www.lto.de/persistent/a_id/15911/ (abgerufen am: 19.03.2019 )

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Kommentare
  • 27.06.2015 11:25, Scholz Lothar

    2010, sind wir, meine behinderte frau und ich, in einer Wohnung gezogen, was wir später bereut heb, vielmehr noch bereuen. Im Bad, machte sich die cwaschmaschine selbstständig, Sie sackte in den Foßboden. Ich nahm das Lenolium hoch, der Schreck, der Holzfußboden, war total verfault, dann der nächtste Schreck, da die Wände in diesen Bad, waren mit Holz verkleidet, was ka da hervor, Schwarzschimmel. Wir mussten das Bad, vollkommen neu renovieren, ich habe es aber die Vermierin gesagt, denn diese kam alle 14 Tage in dieses Haus wohnte wo anders. Ab Ostern 2011 bis Juli 2011, konnten wir uns nicht Duschen, Baden und keine wäsche waschen. Jetzt sollen wir, durch einen Richter, vom Amtsgericht Aschersleben, bezahlen. Noch eins, das Schlafzimmer, roch stockig, weil die Wände nass waren und die Gasheizeing war auch defeckt, aber schon vor unseren Einzug in dieser Wohnung. Die Vermierin teilte uns mit einen Schreiben mit, das Sie schon zwei Jahre nicht an der Wohnung getan hat (vorher) und nun sollen wir zahlen, auch zwei fenster waren defeckt und weil wir es nicht so alles stehen lassen wollten, haben wir degegen uns beschwert und nun sollen wir bezahlen und wie es aussieht, bekommt Sie durch den Richter Recht, der von uns Keine Beweise, geschweige Zeugen akzeptierte. Meine Frau ist zu 70% Behindert und darf nicht mehr als Fünf Stufen steigen, nun finden Sie mal eine Behinderten Gerecht Wohnung, aber jetzt haben wir eine und die Vermieterin schafft es, dank des Richters, das wir Ihre Rechnungen was Sie verlangt, zu bezahlen. Das Bad haben wir zu 90% allein renoviert.

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