BGH zu verspäteter Rückgabe der Mietwohnung: Wer sitzen bleibt, zahlt drauf

Mieter, die ihre Wohnung trotz wirksamer Kündigung nicht räumen, müssen mit hohen Nachzahlungen rechnen - auch dann, wenn sie die vertraglich vereinbarte Miete bereits weiterzahlen. Denn der Vermieter darf für die Dauer der Vorenthaltung der Wohnung die ortsübliche Miete verlangen, soweit diese die vereinbarte Miete übersteigt. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Januar. Das Urteil wurde Freitag veröffentlicht (Urt. v. 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16).

Die Karlsruher Richter konkretisieren darin den § 546a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dieser sieht für den Vermieter für den Fall einer verspäteten Rückgabe eine Nutzungsentschädigung vor. Er kann entweder die vereinbarte Miete fordern, oder aber – wenn dieser höher ist - einen für vergleichbare Wohnungen ortsüblichen Betrag. Doch darüber, was "ortsüblich" im Sinne dieser Regelung ist, herrscht nicht nur in der Literatur Uneinigkeit. Die Parteien in dem Verfahren - Mieter und Vermieter eines 100 Quadratmeter großen Einfamilienhauses in München - stritten gleichfalls über die Auslegung dieser Norm.

Ehemalige Mieter müssen 7.000 Euro nachzahlen

Die Bewohner, die 1993 eingezogen waren, sollten im Herbst 2011 wegen Eigenbedarfs des Vermieters wieder ausziehen. Trotzdem wohnten sie aber noch etwa eineinhalb Jahre im Haus. Die vereinbarte Miete sowie die Heizkosten in Höhe von insgesamt rund 1.050 Euro pro Monat zahlten sie weiter. Nun müssen sie jedoch noch etwa 7.000 Euro nachzahlen. Der BGH bestätigte eine entsprechende Entscheidung der Vorinstanz. Die Richter stellten klar, dass es für die Berechnung des ortsüblichen Betrages einzig darauf ankomme, was der Vermieter bei einer Neuvermietung der Wohnräume verlangen könnte. Und in München stiegen die Mieten in den vergangenen Jahren bekanntermaßen besonders drastisch.

Die Mieter hatten demgegenüber argumentiert, dass sich die Nutzungsentschädigung nach den Regelungen über Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB richten müsse, weshalb die üblichen Mieten der letzten vier Jahre maßgeblich seien. Mit dieser Ansicht stehen sie nicht allein da – sie ist auch im mietrechtlichen Schrifttum weit verbreitet.

Die Karlsruher Richter teilen sie aber nicht. Der den Mieter vor überhöhten Mieterhöhungen schützende § 558 Abs. 2 BGB sei mit dem Sinn und Zweck der Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 Alt.2 BGB nicht zu vereinbaren, heißt es in dem Urteil sinngemäß. Der Anspruch des Vermieters bei verspäteter Rückgabe solle nämlich zum einen sicherstellen, dass er von günstigen Preisentwicklungen am Markt profitieren kann. Zum anderen solle auf den Mieter Druck ausgeübt werden, die Mietsache fristgemäß zurückzugeben. Letzteres Ziel wäre aber beeinträchtigt, wenn sich der Mieter auf § 558 Abs. 2 BGB berufen könnte. Aus demselben Grund dürfe es auch nicht auf den Kündigungsgrund ankommen.

Gesetzessystematik steht Verweis auf § 558 BGB entgegen

Zudem handele es sich bei § 546a BGB um eine allgemeine Bestimmung des Mietrechts, wohingegen § 558 Abs. 2 BGB nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gelte. Die Gesetzessystematik lasse einen Verweis gerade nicht zu.

Somit entstehe der Anspruch auf Nutzungsentschädigung auch nicht erst durch schriftliche Erklärung der Mieterhöhung, wie in § 558a BGB vorgesehen, sondern von vornherein.

Ein Sachverständiger hatte in der Vorinstanz errechnet, dass die Vermieter bei einer Neuvermietung nach Beendigung des Mietverhältnisses ingesamt Mehreinnahmen von 7.000 Euro hätten erzielen können. Diesen Betrag müssen die Mieter nun als Nutzungsentschädigung zahlen.

Die Entscheidung aus Karlsruhe dürfte somit vor allem für langjährige Mieter in Großstädten, in denen die Mieten in den letzten Jahren stark angezogen haben, eine Warnung sein.

una/LTO-Redaktion