BGH zu verspäteter Rückgabe der Mietwohnung: Wer sitzen bleibt, zahlt drauf
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Die Nutzungsentschädigung für Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Wohnung richtet sich nach der üblichen Miethöhe bei Neuvermietung, stellte nun der BGH klar. Gerade für langjährige Mieter in Großstädten kann das teuer werden.
Mieter, die ihre Wohnung trotz wirksamer Kündigung nicht räumen, müssen mit hohen Nachzahlungen rechnen - auch dann, wenn sie die vertraglich vereinbarte Miete bereits weiterzahlen. Denn der Vermieter darf für die Dauer der Vorenthaltung der Wohnung die ortsübliche Miete verlangen, soweit diese die vereinbarte Miete übersteigt. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Januar. Das Urteil wurde Freitag veröffentlicht (Urt. v. 18.01.2017, Az. VIII ZR 17/16).
Die Karlsruher Richter konkretisieren darin den § 546a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dieser sieht für den Vermieter für den Fall einer verspäteten Rückgabe eine Nutzungsentschädigung vor. Er kann entweder die vereinbarte Miete fordern, oder aber – wenn dieser höher ist - einen für vergleichbare Wohnungen ortsüblichen Betrag. Doch darüber, was "ortsüblich" im Sinne dieser Regelung ist, herrscht nicht nur in der Literatur Uneinigkeit. Die Parteien in dem Verfahren - Mieter und Vermieter eines 100 Quadratmeter großen Einfamilienhauses in München - stritten gleichfalls über die Auslegung dieser Norm.
Ehemalige Mieter müssen 7.000 Euro nachzahlen
Die Bewohner, die 1993 eingezogen waren, sollten im Herbst 2011 wegen Eigenbedarfs des Vermieters wieder ausziehen. Trotzdem wohnten sie aber noch etwa eineinhalb Jahre im Haus. Die vereinbarte Miete sowie die Heizkosten in Höhe von insgesamt rund 1.050 Euro pro Monat zahlten sie weiter. Nun müssen sie jedoch noch etwa 7.000 Euro nachzahlen. Der BGH bestätigte eine entsprechende Entscheidung der Vorinstanz. Die Richter stellten klar, dass es für die Berechnung des ortsüblichen Betrages einzig darauf ankomme, was der Vermieter bei einer Neuvermietung der Wohnräume verlangen könnte. Und in München stiegen die Mieten in den vergangenen Jahren bekanntermaßen besonders drastisch.
Die Mieter hatten demgegenüber argumentiert, dass sich die Nutzungsentschädigung nach den Regelungen über Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB richten müsse, weshalb die üblichen Mieten der letzten vier Jahre maßgeblich seien. Mit dieser Ansicht stehen sie nicht allein da – sie ist auch im mietrechtlichen Schrifttum weit verbreitet.
Die Karlsruher Richter teilen sie aber nicht. Der den Mieter vor überhöhten Mieterhöhungen schützende § 558 Abs. 2 BGB sei mit dem Sinn und Zweck der Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 Alt.2 BGB nicht zu vereinbaren, heißt es in dem Urteil sinngemäß. Der Anspruch des Vermieters bei verspäteter Rückgabe solle nämlich zum einen sicherstellen, dass er von günstigen Preisentwicklungen am Markt profitieren kann. Zum anderen solle auf den Mieter Druck ausgeübt werden, die Mietsache fristgemäß zurückzugeben. Letzteres Ziel wäre aber beeinträchtigt, wenn sich der Mieter auf § 558 Abs. 2 BGB berufen könnte. Aus demselben Grund dürfe es auch nicht auf den Kündigungsgrund ankommen.
Gesetzessystematik steht Verweis auf § 558 BGB entgegen
Zudem handele es sich bei § 546a BGB um eine allgemeine Bestimmung des Mietrechts, wohingegen § 558 Abs. 2 BGB nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gelte. Die Gesetzessystematik lasse einen Verweis gerade nicht zu.
Somit entstehe der Anspruch auf Nutzungsentschädigung auch nicht erst durch schriftliche Erklärung der Mieterhöhung, wie in § 558a BGB vorgesehen, sondern von vornherein.
Ein Sachverständiger hatte in der Vorinstanz errechnet, dass die Vermieter bei einer Neuvermietung nach Beendigung des Mietverhältnisses ingesamt Mehreinnahmen von 7.000 Euro hätten erzielen können. Diesen Betrag müssen die Mieter nun als Nutzungsentschädigung zahlen.
Die Entscheidung aus Karlsruhe dürfte somit vor allem für langjährige Mieter in Großstädten, in denen die Mieten in den letzten Jahren stark angezogen haben, eine Warnung sein.
una/LTO-Redaktion
Worum geht es denn?
eonoWas "Eigenbedarf" ist - ist klar geregelt. Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selber für seinen eigenen Bedarf. - Deshalb ist es unerheblich was er bei einer
Neuvermietung mehr fordern/verlangen könnte an Mietzins. - Er könnte höchstens
seine eigenen Aufwendungen für diese Zeit geltend machen. Zu berücksichtigen dabei ist, das die Mieter möglicherweise vom Vermieter einen Nachweis verlangten,
aus dem hervor ginge das er wirklich "Eigenbedarf" benötigt. Dieser Nachweis wurde wohl nicht erbracht. Die Mieter glaubten dem Vermieter nicht. Und blieben wohnen. - Mit Recht - wie ich finde. Bis es ihnen entweder zu dumm geworden ist,
oder sie eine vergleichbar teure/günstige Bleibe gefunden hatten. Das geht ja nicht immer so schnell oder zu dem Zeitpunkt wie das irgendwer wo will.
1. Es geht nicht um Schadensersatz iSv §§ 249 ff. BGB (dann wäre dem Vermieter in der Tat kein Schaden in Höhe der bei einer Neuvermietung erzielbaren Miete, wohl aber in Höhe der vom Vermieter ggf. wegen der Nichträumung selbst gezahlten Mieten entstanden), sondern um eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB.
2. Die Kündigung war vorliegend entgegen Ihrer Vermutung, die man im Examen als "Sachverhaltsquetsche" ansehen würde, die zu massiven Punktabzügen führt, wirksam. Zumindest haben das alle drei Instanzen vom Amtsgericht bis zum BGH so gesehen.
Dass ein Eigenbedarfsnachweis nicht erbracht wurde, ist spekulativ - abgesehen davon, dass ein Nachweis außergerichtlich überhaupt nicht erforderlich ist, sondern lediglich eine Darlegung des Eigenbedarfs. Wenn die gefehlt hätte, wäre die Kündigung aber unwirksam gewesen, was jedoch nicht der Fall ist (siehe oben).
Im Übrigen ließe sich - wenn man den Sachverhalt schon frei interpretiert, ebenso vermuten, dass der Mieter sich nicht um eine neue Wohnung bemüht hat, da er dachte, bis zur gerichtlichen Entscheidung weiterhin preiswert wohnen zu können, dass der Mieter keine neue Wohnung gefunden hat, dass er Alkoholiker ist, und sich einfach nicht gekümmert hat usw. Für keine dieser Vermutungen gibt der Artikel etwas her (der Tatbestand des Urteils übrigens auch nicht).
3. Warum ein Mieter, der trotz wirksamer Kündigung die Wohnung nicht räumt, nicht den aktuellen Marktpreis als Nutzungsentschädigung zahlen sollte, ist nicht ersichtlich. Würden Sie auch so denken, wenn Ihnen jemand Ihre Sachen rechtsgrundlos einfach nicht bei Fälligkeit zurückgibt, sindern nach Gutdünken weiternutzt und Ihnem dadurch die eigene Nutzungsmöglichkeit nimmt?
Der Mieter wird durch Bemessung der Entschädigung nach aktuellen Werten auch nicht benachteiligt und der Vermieter nicht begünstigt. Durch eine Entschädigung auf Basis "historischer Werte" hingegen, die während der Dauer des Mietverhältnisses zugunsten des Mieters im Wesentlichen festgeschrieben waren, würde hingegen der "Mieter" (eigentlich wegen der Nichträumung trotz wirksamer Kündigung ein Hausbesetzer) für sein rechtswidriges Verhalten auf Kosten des Vermieters belohnt.