BGH zu Eigenbedarfskündigungen: Vermieter müssen nicht in die Zukunft sehen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs nur unter strengen Voraussetzungen als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist. Es reiche nicht aus, dass ein künftiger Eigenbedarf für den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar gewesen ist, obwohl er tatsächlich gar nicht entschlossen war, diesen alsbald geltend zu machen. Den Vermieter treffe nämlich keine Pflicht zu einer "Bedarfsvorschau", so der BGH (Urt. v. 04.02.2014, Az. VIII ZR 154/14).

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hob damit eine Entscheidung des Landgerichts (LG) Mannheim auf, welches die im Februar 2013 erklärte Kündigung eines Vermieters, der seine Wohnung seiner Tochter zur Verfügung stellen wollte, als unwirksam erachtet hatte. Die Mannheimer Richter meinten, der Mann hätte schon 2011 bei Abschluss des Mietvertrages mit dem aktuellen Mieter erkennen können, dass seine Tochter - die damals kurz vor ihrem Abitur gestanden hatte und inzwischen in Mannheim studiert - die Wohnung bald würde bewohnen wollen. Das LG hielt es für ausreichend, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür voliegen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein wird.

Der BGH widersprach dieser Ansicht am Mittwoch. Denn eine solche missachte die verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit des Vermieters, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei bestimmen zu können. Es dürfe also nicht von ihm verlangt werden, dass er zum Zeitpunkt eines Mietvertragsschlusses über einen künftigen Eigenbedarf aufklärt, der im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" für ihn zwar erkennbar ist, wenn er eine hierauf gestützte Kündigung gar nicht ernsthaft in Betracht zieht. Im Umkehrschluss ist eine Eigenbedarfskündigung für die Karlsruher Richter also nur dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter bei Abschluss des Vertrages in Erwägung zieht, die Wohnung bald selbst zu nutzen und hierüber schweigt.

Ebendiese Abgrenzung wird nun das LG vorzunehmen haben. Der BGH hat die Sache nach Mannheim zurück verwiesen. Dort soll festgestellt werden, ob der Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder dies ernsthaft in Betracht gezogen hat. Es dürften hierbei allerdings nicht nur die Darstellungen des Vermieters Berücksichtigung finden, betonte der BGH. Es komme vielmehr auf eine Würdigung der Gesamtumstände an.

una/LTO-Redaktion