BGH zu verspäteter Abrechnung bei kurzer Frist: Mieter müssen Heiz­kosten trotzdem zahlen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem am Montag veröffentlichten Urteil entschieden, dass eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach Heizkosten bis zu einem bestimmten Termin abgerechnet werden müssen, keine Ausschlusswirkung entfaltet, wenn die vereinbarte Abrechnungsperiode kürzer ist als die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Mieter kann eine Nachzahlung in diesem Fall nicht verweigern, wenn der Vermieter zu spät abrechnet (Urt. v. 20.01.2016, Az. VIII ZR 152/15).

Die Richter entschieden über diese mietvertragliche Klausel: "Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. [...]". Der Mieter verweigerte die Nachzahlung, weil der Vermieter die Abrechnung erst im Oktober erstellt und übermittelt hatte.

Zu Unrecht, wie der BGH nun entschied. Aus der dieser vertraglichen Vereinbarung folge nicht, dass der Mieter von der Pflicht zur Nachzahlung befreit ist, wenn der Vermieter verspätet abrechnet. Dieser könne die Heizkostennachforderung daher weiterhin gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit den Regelungen des Mietvertrages verlangen.

Kürzere Frist als die gesetzliche ist keine Ausschlussfrist

Zu diesem Ergebnis kamen die Richter infolge einer umfassenden Auslegung der in Rede stehenden Klausel. Fest stehe, dass die Parteien eine Verkürzung der in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eigentlich vorgesehenen einjährigen Abrechnungsfrist vereinbart haben, was zulässig sei, da es eine für den Mieter günstigere Regelung ist. Durch diese hatten die Parteien die Frist nämlich auf zwei Monate verkürzt, die Heizperiode endet jährlich mit Ablauf des Monats April.

Deshalb entfalte die Fristenregelung aber keine Ausschlusswirkung, sondern erschöpfe sich stattdessen in einer reinen Abrechnungsfrist, so der BGH nun. Es sei in der Klausel allein die Rede davon, dass "bis spätestens 30. Juni" abzurechnen sei, nicht aber, dass der Vermieter, der diese Frist nicht wahre, mit Nachforderungen ausgeschlossen sein solle.

Die Formulierung "bis spätestens" reicht nach Ansicht des BGH also nicht, um eine Ausschlusswirkung zu normieren. Dies folge auch aus der gesetzlichen Frist in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Die Vorschrift normiert, dass die Abrechnung "spätestens" mit Ablauf von zwölf Monaten vorzunehmen ist. Dass sich hieraus keine Ausschlusswirkung ergeben könne, zeige Satz 3, so der BGH. Dort heißt es: "Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen [...]". Erst durch diese Formulierung habe der Gesetzgeber eine Ausschlussfrist für Nachzahlungsansprüche geschaffen - was nicht nötig gewesen wäre, wenn allein aus der Formulierung "spätestens" eine solche Deutung schon zu entnehmen wäre, meinen die Richter.

Mieter durch Zwei-Monats-Frist hinreichend geschützt

Ihrer Ansicht nach entspricht diese Auslegung auch eher den Interessen der beteiligten Kreise. Denn die Verkürzung der Frist auf zwei Monate begünstige den Mieter - zum Nachteil des Vermieters - bereits in hohem Maße gegenüber der gesetzlichen Frist. Der Gesetzgeber habe den Zeitraum von zwölf Monaten gewählt, um den mit Heizölkosten stets auftretenen Zweifelsfragen zu entsprechen.

Auch ein redlich und verständig gesinnter Mieter könne die streitgegenständliche Klausel nicht dahingehend deuten, dass sie zusätzlich eine Ausschlusswirkung zum Nachteil des Vermieters entfalten solle, so der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat.

Allenfalls, so ließ der BGH durchblicken, könnte sich aus der Klausel ergeben, dass der Mieter bei Verspätung berechtigt sein soll, die aktuellen Heizkostenvorauszahlungen zurückzubehalten. Hierüber hatten die Richter aber nicht zu entscheiden.

una/LTO-Redaktion