BGH: Keine Rechtsnachfolge von Genossenschaftsmitgliedern in Mietvertrag: Genug genossen

Schließt eine Mieter-Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag über einen Wohnraumkomplex ab, um die Einheiten sodann an ihre Mitglieder zu vermieten, können sich diese nicht auf den Schutz des § 565 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) berufen, wenn die mit dem Eigentümer und Vermieter des Gebäudes vereinbarte Nutzungszeit abgelaufen ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden (Urt. v. 20.01.2016, Az. VIII R 311/14).

In Fällen einer gewerblichen Zwischenmiete schließt der Mieter den Mietvertrag mit dem Vermieter ab, um den Wohnraum selbst an Dritte zu vermieten, die die Wohnungen dann bewohnen. Endet das Zwischenmietverhältnis, so tritt nach § 565 BGB der Vermieter in die Rechte und Pflichten des Zwischenmieters aus dem Vertrag mit dem Dritten ein. Er wird somit unmittelbar Vermieter des Wohnraums und Vertragspartner der Bewohner.

159 Quadratmeter für 286 Euro

In dem am Mittwoch entschiedenen Fall hat der BGH diese gesetzliche Folge aber verneint. Die inzwischen verstorbene Eigentümerin eines großen Mehrfamilienhauses im Berliner Stadtteil Prenzlauer Berg hatte mit einer Selbsthilfegenossenschaft einen Vertrag über die Nutzung ihres Gebäudes abgeschlossen. Darin wurde auch vereinbart, dass die Genossenschaft für die Vertragsdauer von 20 Jahren berechtigt sei, Mietverträge mit ihren Mitgliedern abzuschließen. Zudem sollte die Genossenschaft das Recht haben, nach Ablauf der 20 Jahre die bisherigen Nutzer der Wohnungen als Mieter zu benennen. Dabei sollte die Eigentümerin verpflichtet sein, mit diesen sodann eigene Mietverträge mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuschließen.

Als im Jahr 2013 die Nutzungszeit ablief, erklärten die Bewohner, dass die Rechtsnachfolger der inzwischen verstorbenen Eigentümerin gemäß § 565 BGB ja bereits automatisch in die Mietverträge zwischen ihnen und der Genossenschaft eingetreten seien. Deshalb dürften die Erben eine Mieterhöhung auch nur auf Grundlage des bisherigen Mietniveaus verlangen. Nach Auskunft des Gerichtes liegen die Nettokaltmieten der zwischen 53 und 159 qm großen Wohnungen zwischen 124 und 286 Euro.

Die Erben erhoben daraufhin Klage, um feststellen zu lassen, dass zwischen ihnen und den Bewohnern derzeit keine Mietverträge bestünden. Mit diesem Antrag scheiterten sie in beiden Vorinstanzen, erhielten nun aber vom BGH Recht.

BGH: Genossenschaft vertritt bereits Interessen der Bewohner

Denn, so die Argumentation aus Karlsruhe, von einem "gewerblichen" Mietverhältnis, wie die Rechtsnachfolgeregelung des § 565 BGB es fordert, könne nicht gesprochen werden, wenn der Mieter (Genosse) zugleich Mitglied des Zwischenmieters (Genossenschaft) sei.

Der Regelungszweck des § 565 BGB ziele nur auf Fälle ab, in denen Eigentümer der Wohnungen sowie Zwischenmieter eigene wirtschaftliche Interessen verfolgen, so der 8. Senat.

Dagegen bestehe kein Bedarf, den Schutz des Bewohners auf alle denkbaren Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen. Im vorliegenden Fall sei der Zweck des Hauptmietvertrages mit der Genossenschaft nicht die gewerbliche Weitervermietung gewesen. Es sollten stattdessen die Interessen der eigenen Mitglieder verfolgt werden. In solchen Konstellationen erfolge die Zwischenvermietung vor allem im Interesse des Endmieters, also des Bewohners.

Entsprechend sei davon auszugehen, dass dessen Interessen schon durch den Zwischenmieter im Hauptmietvertrag wahrgenommen werden. Der Fall sei daher eher mit der klassischen Untermiete zu vergleichen, wo der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages keinen Kündigungsschutz genießt.

Auch eine analoge Anwendung von § 565 BGB kam für den BGH nicht in Betracht. Das Berufungsgericht, das Landgericht (LG) Berlin, hatte die Vorschrift noch entsprechend angewandt und die Feststellungsklage somit abgewiesen.