BGH zum Grundstückskauf: Wann die Mängelbeseitigungkosten zu hoch sind

Sind die Kosten für die Beseitigung von Mängeln an einem Grundstück unverhältnismäßig hoch, wird der Schadensersatzanspruch des Käufers beschränkt - und zwar auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache. Das diene dem Schutz des Verkäufers, so der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag. Die Richter haben einen "ersten Anhaltspunkt" geliefert, wann von unverhältnismäßigen Kosten auszugehen ist. So dürften diese nicht den Verkehrswert des Grundstück in mangelfreiem Zustand übersteigen. Sie seien aber auch dann zu hoch, wenn sie mehr als 200 Prozent des mangelbedingten Minderwerts ausmachen (Urt. v. 04.04.2014, Az. V ZR 275/12).

Auf welcher Norm das Urteil gründet, ist der bislang alleinig vorliegenden Pressemitteilung indes nicht zu entnehmen. In Betracht kommen etwa der § 439 Abs. 3 oder auch § 275 Abs. 2 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Klärung wird insoweit die noch ausstehende Veröffentlichung des Urteils im Volltext bringen.

Prognoserisiko trägt der Verkäufer

In der Sache hatte der BGH über die Mängelbehebung an einem Mietshaus zu entscheiden, welches die Klägerin zum Preis von 260.000 Euro gekauft hatte. In der Folge stellte sie fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Nachdem Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden, verlangte die Käuferin hierfür fast 500.000 Euro von den beiden Verkäufern.

Sowohl das Landgericht (LG) Berlin als aus das Kammergericht (KG) Berlin gaben ihr Recht. Ob die Kosten für die Beseitigung der Mängel unverhältnismäßig sind, bestimme sich nicht etwa nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks, so die Ansicht in der Hauptstadt. Dieser aber liege bei mindestens 600.000 Euro.

Der BGH hingegen hielt die Feststellung des KG für nicht ausreichend, weshalb er das Urteil aufhob und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung nach Berlin zurückverwies. Die Richter gaben der Vorinstanz jedoch mit auf den Weg, dass nach den bisherigen Erkenntnissen eine Unverhältnismäßigkeit "ernsthaft in Betracht" käme. Es sei allerdings immer auf den Beginn der Sanierungsmaßnahmen abzustellen. Sollte sich erst danach herausstellen, dass die Kosten höher ausfallen als erwartet, sei dies grundsätzlich unbeachtlich. Das Prognoserisiko habe der Verkäufer zu tragen, so die Richter.

una/LTO-Redaktion