BGH zu Informationspflichten von Immobilienmaklern: Makler müssen Ener­gie­ver­brauch angeben

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Immobilienmaklern bei einer Immobilienanzeige Informationspflichten zum Energieverbrauch obliegen (Urt. v. 05.10.2017, Az. I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17). Die Deutsche Umwelthilfe e. V. ging  gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern vor, die sie für unzulässig hielt weil Angaben aus dem Energieausweis fehlten.

Die beklagten Immobilienmakler boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse. Die Deutsche Umwelthilfe sah darin Verstöße gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie hat von den Maklern verlangt, keine weiteren Anzeigen ohne die in § 16a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Irreführung durch Vorenthaltung von Informationen

Der BGH hat in zwei Verfahren die Revisionen der beklagten Immobilienmakler zurückgewiesen, im dritten Verfahren hat er die Entscheidung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Hier sei noch eine Beweisaufnahme erforderlich, ob bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorlag.

Der Umwelthilfe stehe zwar kein Unterlassungsanspruch nach § 3a des Gesetzes gegen unlauteren Wettbewerb (UWG) wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV zu. Die Vorschrift verpflichte zwar Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler sei aber nicht Adressat dieser Informationspflicht.

Unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen könne die Umwelthilfe die Makler aber nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen, entschieden die Karlsruher Richter. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folge die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, gehören demnach die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.  

acr/LTO-Redaktion