BGH zum Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision: Ein Zwei­fa­mi­li­en­haus ist kein Ein­fa­mi­li­en­haus

Was kein Einfamilienhaus ist, wird auch bei der Maklerprovision nicht wie eines behandelt – der sogenannte Halbteilungsgrundsatz greift in diesem Fall nicht. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) auf die Klage eines Maklers hin entschieden (Urt. v. 16.07.2026, Az. I ZR 111/25). 

Inseriert hatte der Makler ein Grundstück mit Zweifamilienhaus, der Maklervertrag mit dem späteren Käufer kam online zustande. Die Immobilie war ursprünglich als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung eingetragen, war dann mit zwei Einheiten an zwei Mietparteien vermietet und später im notariellen Kaufvertrag als Zweifamilienhaus bezeichnet. Nach der Besichtigung teilte der Erwerber mit, dass er das Haus mit seiner Familie allein nutzen möchte. 

Nun regelt § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), dass sich Erwerber und Verkäufer die Maklerprovision beim Erwerb von Einfamilienhäusern (und Wohnungen) teilen, der Makler also nicht von beiden die volle Höhe verlangen kann. Tut er es doch, ist der Maklervertrag gem. § 656c BGB unwirksam. 

Doch ist diese Konstellation auf den Sachverhalt übertragbar?

Nein, entschieden das Landgericht (LG) Berlin II (Urt. v. 29.08.2024, Az. 85 O 10/23) und in der Berufung das Kammergericht (KG) Berlin (Beschl. v. 24.04.2025, Az. 10 U 19/25), und gaben der Zahlungsklage des Maklers statt. 

Entscheidend ist der Abschluss des Maklervertrages

Vor dem BGH blieb der Käufer mit seiner Revision erfolglos. Ein Verstoß gegen den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision liege nicht vor, der Vertrag sei damit nicht unwirksam. Denn das Objekt sei kein Einfamilienhaus im Sinne von § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB.

Entscheidend für diese Einordnung sei der Abschluss des Maklervertrages, entschied der I. Zivilsenat. Zu diesem Zeitpunkt müsse für den Makler erkennbar sein, dass nur ein Haushalt das Objekt bewohnen wird. 

Dies ergebe sich aber im konkreten Fall nicht aus der – vorrangig zu betrachtenden – Beschaffenheit der Immobilie; es wohnten dort zwei Parteien gleichrangig. Auch beim Abschluss des Maklervertrages habe der Erwerber auf diesen Zweck nicht hingewiesen. 

Diese Wertung entspreche den berechtigten Interessen des Maklers "sowie dem allgemeinen Grundsatz, dass die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts anhand der im Zeitpunkt seiner Vornahme maßgeblichen Umstände beurteilt werden muss und grundsätzlich nicht durch nachträglich eingetretene Umstände wieder beseitigt werden kann", so der Senat. 

Der Käufer muss die Maklerprovision nun allein tragen.

Der Gesetzgeber hatte die §§ 656b ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im Jahr 2020 eingeführt. Der BGH hatte bereits mehrere Fälle zu den Regelungen zu entscheiden. Zwei Verfahren gingen bereits zulasten der Makler aus (Urt. v. 06.03.2025, Az. I ZR 32/24 u. Urt. v. 06.03.2025, Az. I ZR 25/24). In einem Fall ging es ebenfalls um die Bewertung der Immobilie als Einfamilienhaus, im anderen um eine einseitige Beauftragung. 

tap/LTO-Redaktion