BGH zu einseitiger Vertragsgestaltung: AGB oder Indi­vi­dual­ve­r­ein­ba­rung – oder beides?

Wenn an einem Vertrag mehr als nur zwei Parteien beteiligt sind, kann eine Bestimmung als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) zu behandeln sein, auch wenn sie individuell vereinbart wurde. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Donnerstag veröffentlichten Urteil entschieden (Urt. v. 13.11.2025, Az. III ZR 165/24). Dementsprechend muss die AGB-Klausel einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) standhalten.

In dem Fall ging es um eine Projektentwicklungsgesellschaft einer Ferienanlage mit 51 zu errichtenden Eigentumswohnungen. Nach dem Betreiberkonzept sollten die Eigentümer ihre neuen Wohnungen nicht frei verwenden dürfen. Vielmehr sollten die Wohnungen nach der Fertigstellung für zehn Jahre über einen Vermittler überwiegend an Feriengäste vermietet werden. Auch die – begrenzten – Zeiträume, in denen die späteren Käufer die Wohnungen selbst nutzen dürfen, sollten vorgegeben werden, und zwar für jedes Jahr aufs Neue. Über eine Klausel im Kaufvertrag traten die Käufer der Wohnungen automatisch in diesen Vermittlungsvertrag ein. Eine unangemessene Benachteiligung, so der BGH.

Käufer kündigten den Vermittlungsvertrag

Zur Umsetzung der Verpflichtung hatte die Projektentwicklungsgesellschaft – als vollmachtlose Vertreterin – im Namen der künftigen Wohnungseigentümer mit einer Agentur einen Vermittlungsvertrag ausgehandelt. Dieser Vertrag sah unter anderem eine feste Laufzeit des Vertrages mit Ablaufdatum und eine automatische Verlängerung vor, wenn Wohnungseigentümer oder Vermittler nicht rechtzeitig kündigen. Gleichzeitig enthielt der Vertrag auch eine Klausel zur zehnjährigen Vermietungspflicht – und eine entsprechend lange Laufzeit. Dieser Vermittlungsvertrag genehmigte die Käufer anschließend. 

Nach knapp sieben Jahren wollten allerdings zwei Käufer einer Wohnung es nicht länger hinnehmen, dass die Agentur darüber bestimmt, wann sie ihre eigene Wohnung auch selbst nutzen können. Sie kündigten den Vermittlungsvertrag ordentlich – zunächst gegenüber der Projektentwicklungsgesellschaft, später dann auch gegenüber der Agentur. Als Begründung machten sie die Unwirksamkeit der zehnjährigen Vertragsbindung geltend. Die Käufer bauten ein anderes Schloss in ihre Ferienwohnung ein und trugen im Belegungsplan eine über zweimonatige Vermietungssperre wegen Eigennutzung ein. 

Vor dem Landgericht (LG) Kiel hatten die Käufer in erster Instanz keinen Erfolg. Das LG nahm keine wirksame Kündigung an. Der Widerklage der Agentur gab es dagegen statt. Diese hatte Schadensersatz in Höhe von 1.298 Euro wegen entgangener Provisionen verlangt. Das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig als Berufungsinstanz sah die Kündigung dagegen als wirksam an, verurteilte die Käufer aber – wegen der ausgetauschten Schlösser – zur Zahlung von 893 Euro Schadensersatz an die Agentur.

Vor dem BGH waren jetzt sowohl die Revision der Agentur als auch die Anschlussrevision der Käufer erfolglos.

Klausel im Vermittlungsvertrag als AGB

Die entscheidende Rechtsfrage lautete: Sind die Klauseln im Vermittlungsvertrag einzeln ausgehandelt oder vorformulierte Vertragsbedingungen, also AGB? Nur im letzten Fall greift eine gesetzliche AGB-Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB. Der Gesetzgeber hat eine solche AGB-Kontrolle eingeführt, weil vorformulierte Vertragsbedingungen die Privatautonomie gefährden. In Massengeschäften werden Klauseln einseitig vom stärkeren Vertragspartner gestellt; die andere Seite, meist Verbraucher, können sie praktisch nicht beeinflussen.

Nach § 305 Abs. 1 S. 1 BGB sind AGB für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Nach S. 3 liegen AGB dagegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.

Das Problem für die Käufer: Die Agentur und die Projektentwicklungsgesellschaft hatten die Klausel im Vermittlungsvertrag im Einzelnen ausgehandelt. Doch der BGH sprang den Käufern dennoch zur Seite. Ausnahmsweise können bei einem Vertragsverhältnis mit mehr als zwei Personen auch solche Klauseln als AGB zu behandeln sein – unter drei Voraussetzungen, wie der BGH klarstellt: Sie müssen erstens für eine Vielzahl von vertraglichen Verhältnissen vorformuliert sein, zweitens vom Vertragsgegner dementsprechend verwendet werden und drittens muss es Schutzzweck der §§ 305 ff. BGB gebieten, sie einer Inhaltskontrolle zu unterwerfen, etwa zum Ausgleich ungleicher Verhandlungspositionen.

Genau das trifft laut BGH hier zu: Die Regeln des Vermittlungsvertrages sollten für eine Vielzahl von Verträgen – nämlich für 51 geplante Ferienwohnungen – Anwendung finden. Aus Sicht der Käufer dieser Wohnungen sei der Inhalt des Vermittlungsvertrags vorgegeben gewesen; es sei nicht erkennbar gewesen, dass die Agentur oder die Projektentwicklungsgesellschaft bereit gewesen wären, über die Bedingungen zu verhandeln. Vielmehr seien die Wohnungskäufer vor vollendete Tatsachen gestellt worden, sie hätten nur die Wahl gehabt, den Kaufvertrag abzuschließen und Partei des Vermittlungsvertrages zu werden oder auf beides zu verzichten. Der Fall liege also nicht anders als bei Vertragsverhandlungen mit ungleicher Gestaltungsmacht an sich. Deshalb müsse die Klausel – wie andere AGB auch – der Inhaltskontrolle unterworfen werden.

Verstoß gegen das Transparenzgebot

Der BGH nahm hier eine unangemessene Benachteiligung an, sodass die Klausel im Vermittlungsvertrag unwirksam ist. Eine solche kann sich nach § 307 Abs. 1 S. 2 BGB auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Eine Vertragsgestaltung, die objektiv geeignet ist, den Vertragspartner bezüglich seiner Rechtsstellung in die Irre zu führen, verstößt gegen das Transparenzgebot, so der BGH.

Rechte und Pflichten der Vertragspartner müssen deutlich erkennbar sein – und zwar nicht nur in den einzelnen Regelungen, sondern auch im Kontext mit den übrigen Klauseln. Insoweit komme es auf den Maßstab eines "typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden an", stellt der BGH klar. Vor diesem Hintergrund seien die zwei unterschiedlichen Klauseln zur Laufzeit des Vertrages unklar und widersprüchlich.

Der Vermittlungsvertrag sehe zunächst eine "feste (Erst-)Laufzeit bis einschließlich 2. Samstag des Jahres 2020" vor, für die Folgezeit sei aber mehrfach die Möglichkeit zur Beendigung des Vertrages vorgesehen. Eine weitere Klausel regele dann allerdings, dass die Ferienwohnungen "für die Dauer von zehn Jahren gebündelt einem international tätigen Vermittler zur Vermittlung übertragen sind". Außerdem sei "vereinbart", dass der Vertrag "frühestens am 2. Samstag des Jahres 2027 endet". Diese unterschiedlichen Regelungen zur Laufzeit widersprächen sich offensichtlich, sodass ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vorliege. Aufgrund der Unwirksamkeit der Klauseln konnten die Käufer den Vertrag also ordentlich kündigen, so der BGH.

Die entgangene Provision in Höhe von 893 Euro müssen die Käufer der Agentur aber ersetzen, entschied der BGH. Erst die Kündigung gegenüber der Agentur, nicht aber die sieben Monate vorher gegenüber der Projektentwicklungsgesellschaft erklärte Kündigung habe den Vertrag beendet. Deshalb haben die Käufer etwas voreilig die Schlösser ausgetauscht und müssen dafür Ersatz leisten.

Rechtsanwalt Dr. Max Finkelmeier kommentierte die Entscheidung auf LinkedIn mit den Worten, "Kognitive Dissonanz beim BGH" in Anspielung darauf, dass die Klausel gleichzeitig als AGB und als Individualvereinbarung eingestuft wurde. Allerdings ist die Rechtsprechung des BGH nicht neu. Schon 2009 entschied der BGH in einer vergleichbaren Konstellation, dass eine Individualvereinbarung als AGB behandelt werden muss (BGH Urt. v. 19.11.2009, III ZR 108/08).