BGH hält provisionsähnliche Vereinbarung für unwirksam: Makler muss Reser­vie­rungs­ge­bühr zurück­zahlen

Makler dürfen von Immobilien-Interessenten keine Reservierungsgebühr kassieren, die der Kunde nicht zurückbekommt, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Eine solche Klausel benachteiligt die Kunden unangemessen und ist deshalb unwirksam, wie der Bundesgerichtshof (BGH) am Donnerstag entschied. Das gilt auch dann, wenn die Reservierung gegen Geld nicht im eigentlichen Maklervertrag, sondern später separat vereinbart wurde (Urt. v. 20.04.2023, Az. I ZR 113/22)

In dem Fall aus Sachsen hatten die Kläger ihrem Makler-Unternehmen 4.200 Euro gezahlt, damit das ins Auge gefasste Einfamilienhaus einen Monat lang nicht anderweitig verkauft wird. Die Summe sollte beim Kauf mit der Provision verrechnet werden. Aber dazu kam es nie, weil die Finanzierung scheiterte und der Kläger vom Kauf Abstand nahm. Vor Gericht verlangte er die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. 

Sowohl Amts- als auch Landgericht Dresden hatte den Reservierungsvertrag für wirksam gehalten und die Klage abgewiesen. Begründet wurde das damit, dass die Reservierungsvereinbarung erst mehr als ein Jahr nach dem Maklervertrag geschlossen worden war. Somit stelle der Reservierungsvertrag eine eigenständige Vereinbarung mit nicht nach den §§ 307 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kontrollpflichtigen Hauptleistungen dar.

Makler profitiert einseitig

Für den BGH spielt das aber keine Rolle: Der Reservierungsvertrag benachteilige die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und sei daher unwirksam. Der BGH bemängelte, dass die Rückzahlung der Gebühr ausnahmslos ausgeschlossen war und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergäben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei. Der Reservierungsvertrag komme damit einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Dies widerspreche aber dem Leitbild der gesetzlichen Regelungen, wonach eine Provision beim Maklervertrag nur dann geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.

Von der Klausel profitiert nach Auffassung der Richter einseitig der Makler. Der Senatsvorsitzende Thomas Koch sagte, die Kunden hätten zwar ein Interesse daran, dass ihnen niemand die Immobilie wegschnappt - und zahlten dafür einen erheblichen Betrag. "Allerdings haben sie nicht so besonders viel davon." Denn der Eigentümer könne trotzdem einen Rückzieher machen oder die Immobilie auf eigene Faust anderweitig verkaufen.

Durch die Gebühr entstehe außerdem ein gewisser Druck, die Immobilie auch zu erwerben. Der Makler hingegen habe durch die Reservierung keine größeren Nachteile. Der BGH hielt es für unrealistisch, dass er für das Objekt in so kurzer Zeit einen anderen Käufer gefunden hätte. Die Kläger bekommen daher die 4.200 Euro zurück.

Nach den Erfahrungen des Immobilienverbands Deutschland (IVD) war die Reservierung gegen Gebühr in der Branche schon bisher nicht sonderlich weit verbreitet - auch wegen der unsicheren Rechtslage. Der BGH habe deren formularmäßige Vereinbarung nun ganz beerdigt, sagte der IVD-Justiziar und -Vize-Bundesgeschäftsführer Christian Osthus. "Unentgeltliche Absprachen sind natürlich immer möglich. Das zeichnet ja auch ein gutes Kundenverhältnis aus." Bei Individualvereinbarungen seien die inhaltlichen Ansprüche hoch. Hier müsse sichtbar werden, dass es ein Geben und Nehmen gebe. 

acr/LTO-Redaktion

mit Materialien der dpa