BGH erkennt Störung der Geschäftsgrundlage: Anpas­sung der Gewer­be­miete wäh­rend Lock­downs mög­lich

Gewerbetreibende, die im Corona-Lockdown ihr Geschäft schließen mussten, haben grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung der Miethöhe im Zeitraum der Schließung. Laut Bundesgerichtshof (BGH) begründet die hoheitliche Betriebschließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage. Allerdings komme es auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an, wie viel Miete letztendlich zu entrichten ist. Eine pauschale 50:50-Lösung lehnt der BGH ab (Urt. v. 12.01.2022, Az. XII ZR 8/21).

Der BGH hatte sich mit der Klage des Vermieters eines an den Textil-Discounter Kik vermieteten Gebäudes zu beschäftigen. Kik musste aufgrund von Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt, die dieses wegen des Ausbruchs der Corona-Pandemie erlassen hatte, das Geschäft in den angemieteten Räumlichkeiten vom 19. März 2020 bis einschließlich zum 19. April 2020 schließen. Infolgedessen zahlte Kik für den Monat April keine Miete. Der Vermieter ging gerichtlich dagegen vor.

Zunächst hatte das Landgericht (LG) Chemnitz in erster Instanz entschieden, dass Kik für den Monat April 2020 die Miete in Höhe von rund 8.000 Euro entrichten müsse. Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden hingegen hob dieses Urteil auf und entschied stattdessen, dass Kik nur die Hälfte der Miete zu zahlen habe. Aufgrund der staatlichen Schließungsanordnung sei eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags nach § 313 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eingetreten. Daher müsse der Mietvertrag in der Weise angepasst werden, dass die Kaltmiete für die Dauer der Schließung nur zur Hälfte vom Mieter getragen werden muss.

Gegen dieses Urteil ging der Vermieter des Gebäudes weiter vor. In seiner Revision vor dem BGH verlangte er nach wie vor die volle Miete. Kik hingegen verfolgte weiterhin seinen Klageabweisungsantrag und wollte nichts zahlen.

Kein Mangel des Mietgegenstands

Der BGH hob nun das Urteil des OLG Dresden auf. Eine Anpassung der Miethöhe sei bei hoheitlich angeordneten Geschäftsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie grundsätzlich möglich. Der BGH sucht dabei ebenfalls den Weg über § 313 Abs. 1 BGB. Die Vorschrift des Art. 240 § 2 EGBGB, die besondere Regeln zur Kündigung von Mietverhältnissen während der Corona-Pandemie während des streitgegenständlichen Zeitraums enthält, stehe der Anwendbarkeit des § 313 Abs. 1 BGB nicht entgegen, weil sie allein das Kündigungsrecht des Vermieters beschränke und nichts zur Höhe der geschuldeten Miete aussage.

Zudem führen die Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums nach Auffassung des BGH nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB. Schließlich habe die hoheitliche Schließung wegen der Corona-Pandemie nichts mit dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts zu tun. Die Geschäftsschließung knüpfe stattdessen an den Publikumsverkehr an, der die Ausbreitung des Virus begünstige und daher aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt worden sei. Das Mietobjekt habe weiter zur Verfügung gestanden.

Allerdings hätten die vielfältigen Maßnahmen im ersten Lockdown 2020 die sogenannte große Geschäftsgrundlage betroffen. Darunter sei die Erwartung der Vertragsparteien zu verstehen, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern. Diese Erwartung sei durch die Allgemeinverfügungen "schwerwiegend gestört" worden. Die Geschäftsgrundlage sei daher nach § 313 Abs. 1 BGB weggefallen.

Staatliche Gelder zu berücksichtigen

Das Vorliegen einer solchen Konstellation allein berechtige den Gewerbemieter aber noch nicht sofort zu einer Vertragsanpassung. Es kommt nach Auffassung des BGH als weiteres Kriterium auch darauf an, dass den Vertragspartnern unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Die wirtschaftlichen Nachteile eines Mieters bei einer pandemiebedingten Schließung seien keine Folge unternehmerischer Entscheidungen, sondern der umfangreichen staatlichen Eingriffe. Dafür sei keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich. Letztlich habe sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, dass von der mietvertraglichen Risikoverteilung nicht erfasst sei, wenn es nicht im Vertrag so festgehalten worden sei, so der BGH.

Eine pauschale Betrachtungsweise, ob die Mieterin oder der Mieter nun die Miete entrichten muss oder nicht, komme daher nicht in Frage. Ebenso wenig komme eine pauschale Vertragsanpassung dahingehend in Betracht, dass jeder grundsätzlich die Hälfte der Miete zu zahlen hat. Vielmehr muss laut BGH eine sorgfältige Einzelfallprüfung durchgeführt werden, bei der die Nachteile des Gewerbetreibenden während der Geschäftsschließung sowie deren Dauer mitberücksichtigt werden müssten.

Zudem müsse bei der Bewertung darauf geachtet werden, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um drohende Verluste zu vermindern. Ebenfalls relevant könnten womöglich gezahlte staatliche Leistungen werden, die Mieter oder Mieterin ggf. zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt haben. Auch mögliche Leistungen aus der Betriebsversicherung spielten bei der Bewertung eine Rolle. Bei der Einzelfallbewertung außen vor bleiben laut BGH jedoch staatliche Unterstützungsmaßnahmen auf Basis eines Darlehens. Solche stellten keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen dar.

Das OLG Dresden muss nun ahnand dieser Maßstäbe prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung für Kik hatte und ob diese eine Anpassung des Vertrags erforderlich machen.

"Urteil absolut erwartbar"

"Dieses Urteil war nach den bisherigen Äußerungen des BGH absolut erwartbar", findet Philipp Schönnenbeck, Partner bei CMS Deutschland. Laut ihm ist es erfreulich, dass der BGH verbindliche Leitlinien für alle Fälle, die zuletzt noch in der Schwebe waren, vorgegeben habe. "Wir empfehlen unseren Mandanten sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite, einvernehmliche Lösungen zu finden. Daran ändert sich auch nach dem Urteil des BGH nichts", so der Rechtsanwalt.

Laut Dr. Bettina Wirmer-Donos von der Kanzlei FPS berücksichtigt die Entscheidung insoweit auch die Interessen der Vermieterinnen und Vermieter, die keine Kompensationen erhalten haben, obwohl die Kosten für den Betrieb eines Gebäudes unverändert weiterlaufen. "Eine Entscheidung des BGH über die Höhe des Mietzinsreduzierungsanspruchs steht noch aus", ergänzt die im Immobilienwirtschaftsrecht tätige Rechtsanwältin.

pdi/LTO-Redaktion