BGH zu Wiederkaufsrecht: Gemeinde kann unge­nutzten Bau­platz jahr­zehn­te­lang zurück­for­dern

Wer einen Bauplatz ungenutzt brachliegen lässt, muss unter Umständen noch Jahrzehnte nach dem Kauf mit einer Rückforderung des Grundstücks rechnen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am Freitag in einem Fall aus Niederbayern, dass sich Gemeinden für diesen Fall ein Wiederkaufsrecht sichern dürfen, das bis zu 30 Jahre lang ausgeübt werden kann. "Grund und Boden sind ein knappes Gut", sagte die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner bei der Urteilsverkündung in Karlsruhe. (Urt. v. 16.12.2022, Az. V ZR 144/21)

Im konkreten Fall will die Marktgemeinde Frontenhausen bei Landshut ein 1994 verkauftes Grundstück zurück. Der Käufer hatte sich verpflichtet, darauf binnen acht Jahren ein bezugsfertiges Wohnhaus zu bauen. Das ist aber nie passiert. 2014 teilte die Gemeinde dem Mann schließlich mit, dass sie nun vom vereinbarten Wiederkaufsrecht Gebrauch mache. Das würde bedeuten: Die Gemeinde bekommt das knapp 950 Quadratmeter große Grundstück zurück - und der Mann den ursprünglichen Kaufpreis von knapp 60.000 D-Mark plus Unkosten.

Vom Käufer werde nur erwartet zu bauen

Vor Gericht ging es vor allem um die Frage, ob das nach so langer Zeit noch möglich ist. Laut Gesetz kann ein Wiederkaufsrecht bei Grundstücken 30 Jahre lang ausgeübt werden, § 462 BGB, wenn im Vertrag keine kürzere Frist festgelegt ist. Das Oberlandesgericht München hatte das hier allerdings für unangemessen gehalten. Der Käufer habe damals keinen Preisnachlass bekommen, und auch sonst seien keine Umstände erkennbar, die eine so lange Bindung rechtfertigen könnten.

Der BGH sieht das anders. Es liege im öffentlichen Interesse, dass Bebauungspläne rasch umgesetzt würden, sagte Brückner. Und es sei auch legitim, verhindern zu wollen, dass jemand ein Grundstück nur kauft, um es später mit Gewinn weiterzuverkaufen.

Zugleich können die obersten Zivilrichter keine unangemessene Belastung des Käufers erkennen. Von ihm werde nur eine einzige Sache erwartet: nämlich zu bauen. Danach könne er völlig frei über sein Grundstück verfügen und es auch schnell samt Haus verkaufen, sagte Brückner. Die vereinbarten acht Jahre für den Bau eines Hauses seien ja keine Mindestfrist.

Unterschied zu Einheimischenmodell

Hier sieht Brückners Senat einen wichtigen Unterschied zum sogenannten Einheimischenmodell. Das ist für Orte gedacht, in denen sich besonders viele Auswärtige niederlassen wollen, die die Preise in die Höhe treiben. Damit die Einheimischen trotzdem eine Chance haben, darf ihnen die Gemeinde ausnahmsweise Bauland deutlich unter Wert verkaufen. Das ist aber an langfristige Bedingungen geknüpft: Die Käufer müssen ihr Haus beispielsweise für eine vorgegebene Zeit selbst nutzen oder dürfen es nur in der Familie verkaufen.

Solche Regeln gelten hier nicht. Brückner räumte zwar ein, dass 30 Jahre eine lange Zeit sind. Die Richter meinen allerdings, dass das für den Käufer auch Vorteile hat - zum Beispiel wenn der Bau wegen finanzieller Schwierigkeiten ins Stocken gerät und das Haus nicht rechtzeitig fertig wird. Die Gemeinde habe dann Spielraum, erst einmal eine Weile abzuwarten, wie sich die Dinge entwickeln. Bei einer kürzeren Frist müsste sie sofort entscheiden, ob sie reagiert.

Der Marktgemeinde Frontenhausen steht das unbebaute Grundstück also prinzipiell zu. Allerdings ist noch unklar, ob die Person bei der Gemeinde, die die Ausübung des Wiederkaufsrechts erklärt hatte, dazu überhaupt befugt war. Das muss nun am OLG München geklärt werden, an das der Fall noch einmal zurückgeht.

dpa/cp/LTO-Redaktion