Modell Baden-Württemberg: Bun­des­fi­nanzhof hält neue Grund­steuer für ver­fas­sungs­kon­form

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem Grundsatzurteil die Klagen gegen die Neuregelung der Grundsteuer in Baden-Württemberg abgewiesen (Urt. v. 20.05.2026, Az. II R 26/24 u. II R 27/24). Das seit vergangenem Jahr geltende Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG BW) sei verfassungsgemäß, so der II. Senat.

Das Grundsteuergesetz trifft direkt etwa 5,6 Millionen Eigentümer im Land. Indirekt zahlen aber auch Mieter, da Vermieter die Kosten in aller Regel umlegen. Verhandelt wurden zwei Klagen aus Stuttgart und Karlsruhe, doch ging es bei den Verfahren weniger um die Einzelfälle, sondern vielmehr um das Grundsätzliche.

Vor dem BFH machten die Kläger Verstöße gegen einfachgesetzliches Recht – insbesondere die Bewertung von Grundstücken gem. § 38 LGrStG BW – und gegen das Grundgesetz (GG) geltend. Die Anwälte der klagenden Hausbesitzer aus Stuttgart und Karlsruhe argumentierten, dass die baden-württembergische Version der Grundsteuer gegen den Gleichheitsgrundsatz gem. Art. 3 GG verstoße und damit verfassungswidrig sei. Unterstützt wurden die Kläger vom Eigentümerverband Haus & Grund und vom Bund der Steuerzahler.

Mieteinnahmen spielen keine Rolle

Die Kläger machten das vor allem an zwei Punkten fest. Zum einen habe die Landesregierung bei der Besteuerung des Grundvermögens ein vergleichsweise einfaches Modell gewählt: Die Grundstücksfläche wird mit dem Bodenrichtwert multipliziert, der von Gutachterausschüssen ermittelt wird. Ob und welche Gebäude auf dem Grundstück stehen und wie hoch die etwaigen Miet- oder Pachteinnahmen sind, spielt bei der Berechnung des Grundstückswerts keine Rolle. Lediglich die sogenannte Steuermesszahl ist niedriger, wenn Wohngebäude auf einem Grundstück stehen. Folge ist, dass insbesondere die Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern mit großen Gärten vergleichsweise viel zahlen müssen.

Die Kläger hatten deswegen kritisiert, dass gewerbliche Vermieter im Verhältnis entlastet, Ein- und Zweifamilienhausbesitzer ohne Mieteinnahmen jedoch über Gebühr belastet würden. Der Ansatz des vollen Bodenrichtwerts auch für das Gartenland verstoße ihrer Ansicht nach gegen § 199 des Baugesetzbuches (BauGB) in Verbindung mit § 15 Abs. 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). 

Der BFH folgte dem jedoch nicht: Laut Urteil darf die Landesregierung bei der Berechnung des Grundsteuerwerts die Bebauung eines Grundstücks außen vorlassen.

Pauschale Berechnung ist laut Urteil rechtmäßig

Zweites Hauptargument der Kläger war, dass die Bewertung der Grundstücke mit so groben Pauschalwerten erfolgt, dass am Ende große Ungerechtigkeiten entstehen würden. Denn die Finanzverwaltung berechnet den Wert der Grundstücke nicht individuell, sondern nimmt die von Gutachterausschüssen ermittelten pauschalen Bodenrichtwerte zu Hilfe. Die Klägeranwälte argumentierten, dass die Bodenrichtwerte nur ein grobes Raster liefern, weil ein Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone erheblich mehr oder weniger wert sein kann.

Laut Urteil darf die Finanzverwaltung jedoch mit Pauschalwerten arbeiten, solange die Abweichungen nicht zu groß werden. Der Gesetzgeber dürfe "generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen" treffen, sagte die Vorsitzende Richterin Franceska Werth bei der Urteilsverkündung. Da die individuelle Berechnung der Werte von über fünf Millionen Grundstücken sehr aufwendig wäre, darf die Finanzverwaltung laut Urteil "Ermittlungsunschärfen" in Kauf nehmen. 

Baden-Württemberg darf vom Bundesmodell abweichen 

Das baden-württembergische Grundsteuergesetz unterscheidet sich vom sogenannten Bundesmodell, das in elf Bundesländern gilt: Im Bundesmodell fließt die Höhe der ortsüblichen Mieten in die Berechnung der Grundsteuer ein. Auch dagegen gab es Klagen, doch hatte der BFH bereits Ende 2025 das Bundesmodell für verfassungskonform erklärt (Urt. v. 10.12.2025, Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25).

Baden-Württemberg wiederum darf laut Urteil auch von der Bundesregelung abweichen. Der Hintergrund: Da Bund und Länder sich bei der Grundsteuerreform nicht einigen konnten, hatte der Bund den Ländern zugestanden, die Grundsteuer selbst zu regeln.

Notwendig war die Reform der Grundsteuer, weil das Bundesverfassungsgericht die frühere, bundesweit geltende Regelung 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte. Die der Grundsteuer zugrunde liegenden Grundstückswerte waren im Westen seit 1964 nicht mehr aktualisiert worden, im Osten seit 1935.

Baden-Württemberg ist eines von fünf Bundesländern, die eigene Grundsteuergesetze verabschiedet haben, in den übrigen Ländern gilt das Bundesmodell. Protest gab es gegen sämtliche neuen Grundsteuer-Modelle. Bundesweit reichten gut 2.000 Eigentümer Klagen ein.

dpa/tap/LTO-Redaktion