BGH zu preisgebundenem Wohnraum: Sofortige Kündigung nach Zahlungsverurteilung möglich

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts lehnte der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) die analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf preisgebundenen Wohnraum ab. Nach dieser Norm kann ein Vermieter im Falle einer Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen.

Aus der Entstehungsgeschichte der Norm ergebe sich vielmehr, dass es an der für eine Analogie erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehle, so die Bundesrichter. Denn die Vorgängervorschriften hätten preisgebundenen Wohnraum von ihrem Anwendungsbereich ausdrücklich ausgenommen. Der Gesetzgeber sei nämlich der Ansicht gewesen, dass die durch die zulässige Kostenmiete und die dadurch gezogenen festen Grenzen geprägten Regelungen für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum dem Mieter einen ausreichenden Schutz gewähren.

Damit hatte die Revision einer Wohnungsbaugenossenschaft Erfolg, die gestützt auf einen Zahlungsrückstand ein Mietverhältnis mehrfach fristlos, hilfsweise fristgerecht gekündigt hatte. Sie hatte der beklagten Mieterin durch Dauernutzungsvertrag aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg überlassen. Trotz Erhöhung der Grundnutzungsgebühr um 9,75 Euro zahlte die Mieterin in den Folgemonaten lediglich den bisherigen Betrag. Das Berufungsgericht wies die Räumungsklagen mit der Begründung ab, dass die Vermieterin in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht zur Kündigung berechtigt sei. Diese Vorschrift finde auch im preisgebundenen Wohnraum Anwendung.

Die Sache ist nun an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zu den Zahlungsrückständen der Mieterin und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können.

 plö/LTO-Redaktion